Vorsicht Falle! – Naivität kann Sie ruinieren!

Vorsicht Falle! – Naivität kann Sie ruinieren!

Wenn Ihnen als privater Verkäufer einer Immobilie oder auch als Makler/in ein Schaden oder Mangel an der zu verkaufenden Immobilie bekannt ist dürfen Sie das beim Verkauf auf gar keinen Fall verschweigen!

Sollte sich nach einem erfolgreichen Verkauf beweisen lassen, dass Ihnen ein versteckter Mangel oder Schaden bekannt war drohen sonst erhebliche Schadenersatzansprüche bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages mit Schadenersatz!

Eigentlich sollte dies jedem Immobilienverkäufer bekannt sein und Makler/innen sollten dies natürlich erst recht wissen, trotzdem erlebe ich hier immer wieder Fehler, die manchmal durch Naivität in Verbindung mit mangelndem Fachwissen begangen werden.

Hier wieder mal ein Beispiel aus der Praxis:
Vor einigen Monaten wurde ich von einem Ehepaar beauftragt, eine Doppelhaushälfte vor dem geplanten Kauf zu besichtigen. Dabei stellte ich fest, dass eine Kelleraußenwand aufsteigende Feuchtigkeit aufwies. Ich machte die Maklerin und den Verkäufer darauf aufmerksam. Da die Maklerin einer bekannten Maklerkette versuchte den Schaden herunterzuspielen und der dadurch beeinflusste Verkäufer keine Einsicht zeigte gaben meine Kunden die Kaufabsicht für das Haus auf. – Bis dahin ein ganz normaler Routinefall.

Einige Monate später beauftragten mich andere Kunden mit der Prüfung eines Kaufangebots und wie sich schnell herausstellte handelte es sich um dieselbe Immobilie.
Als ich bei der Immobilie eintraf begrüßen mich mit säuerlichem Ausdruck dieselbe Maklerin und derselbe Verkäufer. Und bei der anschließenden Besichtigung der Immobilie stellte sich nicht nur heraus, dass die Maklerin die vergangenen Monate nicht dazu genutzt hatte sich über ihr eigenes Angebot besser zu informieren. Noch immer konnte sie für den Käufer wichtige Fragen nicht zufriedenstellen beantworten. – Und im Keller angekommen stellte ich fest, dass die Wand frisch gestrichen und ein Möbel davorgestellt waren.
Auf Nachfrage gab die Maklerin an, der Schaden sei behoben worden. Entsprechende Belege (z.B. eine Rechnung einer Fachfirma) konnten nicht vorgelegt werden. Am Ende stellte sich heraus, dass der Schaden einfach mit einer handelsüblichen Farbe überstrichen worden war.

Nachdem ich dem Verkäufer erklärte, welche Folgen sein Handeln nach sich ziehen konnte entschied sich dieser, seine Geschäftsbeziehung zu der Maklerfirma zu beenden und den Schaden vor dem Verkauf durch eine Fachfirma beheben zu lassen. Die Maklerin hingegen zeigte sich uneinsichtig und drohte mir mit einer Schadenersatzklage für das nicht zustande gekommene Geschäft. Ohne dabei zu begreifen, dass ich sie ebenfalls vor einem großen Schaden bewahrt hatte.
Hätte sich nach einem Verkauf der Immobilie herausgestellt, dass ich Verkäufer und Maklerin vorher auf den Schaden aufmerksam gemacht hatte…, dann hätten sich Verkäufer und Maklerin der arglistigen Täuschung schuldig gemacht, was zu immensen Schadenersatzansprüchen (man denke nur an die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der finanzierende Bank) bis hin zum persönlichen Ruin hätte führen können.

Liebe Verkäufer und liebe Makler/innen: Wenn Ihnen ein Mangel oder Schaden bekannt ist verschweigen Sie diesen auf gar keinen Fall! -Lassen Sie den Schaden VOR einem Verkauf beheben oder mindern Sie den Kaufpreis um die entstehenden Kosten! – Damit Sie auch nach dem erfolgreichen Verkauf ruhig schlafen können.

Herzliche Grüße
Ihr Sachverständiger
Alfred Stegmann

Die Aufgaben eines Maklers

Bei Kauf oder Verkauf von Immobilien handelt es sich in unserer Zeit um eine hochkomplexe Dienstleistung. Vorausgesetzt die Maklerin oder der Makler versteht sein Handwerk und übt diese gewissenhaft aus. 

Ein guter Makler ist jemand, der dem verkaufenden Immobilienbesitzer und dem kaufenden Erwerber Sicherheit bei der Durchführung eines Rechtsgeschäftes mit großer Tragweite gibt. Ein guter Makler ist kein Architekt oder Bauingenieur, aber er versteht etwas davon und kann den Unterhaltungszustand einer Immobilie beurteilen.
Ein guter Makler muss kein Sachverständiger sein. Aber er muss in der Lage sein, den Wert einer Immobilie genau zu bestimmen, da kleinste Fehler bei der Wertermittlung bereits erhebliche Vermögensschäden verursachen.
Ein guter Makler ist kein Psychologe, aber er muss die Sorgen seiner Klienten ernst nehmen und verstehen. Entscheidungen im privaten Immobilienverkauf werden fast immer auf emotionaler Ebene getroffen.
Ein guter Makler ist kein Werbefachmann, aber er muss eine Immobilie in seinen Eigenschaften präsentieren und zu Umgestaltungsmöglichkeiten beraten können.
Ein guter Makler ist kein Kriminalist, aber er muss Daten schützen, Geldwäsche verhindern und das Verkaufsobjekt und deren Bewohner vor kriminellen Interessen schützen.
Ein guter Makler ist kein Jurist, aber er kennt die Bedeutungen von juristischen Klauseln und ist ein zuverlässiger Informant für den ausführenden Notar.
Und wenn ein Makler diese Aufgaben richtig erfüllt, braucht er sich für seine Courtage nicht schämen. Denn dann ist er jeden Cent der Courtage wert.

Der Maklereid wurde erstmals 1567 ausgesprochen und war bis zum Inkrafttreten des Allgemeinen Deutschen Handelsgesetzbuches im Jahr 1861 gebräuchlich. Seit jeher war dieser Ehrenleuten mit tadellosem Leumund vorbehalten. Der geschworene Eid mahnte zur Hilfsbereitschaft, Gewissenhaftigkeit, Klarheit, Aufrichtigkeit, Ehrlichkeit und Treue

„Ich schwöre,… das ich in meinem mir anbefohlnen Mäklerdienst mich getreu und redlich will verhalten, den Kauffmann nach meinem besten Verstande und Gewissen aufrichtig bedienen, was mir anvertrauet, zu deren Besten richten, keine eigenen Handlungen oder Kauffmannschaft nach Factoreyen für mich selbstens treiben, noch durch andere treiben lassen, …“
(aus: „Die Ordnung der Mäkler beneb t Taxa der beeydigten Mäkler“, 1679)

Sprechen Sie mich an, bevor Sie einer Maklerin oder einem Makler Ihr Vertrauen schenken. Durch meine langjährige Tätigkeit kenne ich viele seriös und handwerklich gut arbeitende Immobilienmakler/innen, aber auch die Glücksritter und Gelegenheitsmakler. Nicht die Größe, nicht die Selbstdarstellung und auch nicht der Umfang der Kundendatei ist maßgebend, sondern der Fleiß und das Geschick der einzelnen Person. Fragen Sie mich, ich helfe gern.

Ausländische Investoren drängen auf den deutschen Wohnungsmarkt

Ausländische Investoren drängen auf den deutschen Wohnungsmarkt

Nach einem Bericht der „Augsburger Allgemeine vom 01. Februar 2018 erlebt Deutschland derzeit einen wahren Ansturm ausländischer Immobilienkäufer.
Damit bekommt „Deutschlands angespannter Wohnungsmarkt zusätzlichen Druck von vermögenden Kunden aus aller Welt. Bei Immobiliendeals jenseits der zehn Millionen Euro stammte 2017 mehr als jeder zweite Euro von ausländischen Kapitalgebern, zeigt eine Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Insgesamt flossen über 59 Milliarden in Gebäude hierzulande – fast drei mal so viel wie 2010“, heißt es in dem Bericht.

Für internationale Immobilien-Spekulanten ist nach dem Bericht wohl als ein Eldorado zu bezeichnen. Noch immer erweckt Deutschland den Eindruck pünktlich fließenden Mieten, rechtlicher Sicherheit und einer starke Wirtschaft.
Dabei setzen internationale Spekulanten auf hohen Ansprüchen den Markt für Neubauten. Dieser ziele ohnehin oft auf solvente Käufer und wenig auf Normalverdiener, stellt die Beratungsfirma EY fest: “In den Ballungszentren entstehen auffällig viele kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen.” (Alexander Sturm und Jörn Petring, dpa)

Der Bericht zeigt einmal mehr die zwingende Notwendigkeit, die Sünden der vergangenen Jahrzehnte zu überwinden und den Neubau von Wohnungen mit erschwinglichen Mieten mit staatlicher Förderung und auch mit staatlichem Eigeneinsatz zu fördern. Dabei geht es nicht nur um den sogenannten sozialen Wohnungsbau, sondern auch um die Schaffung von Wohnraum „für Normalverdiener“.
Die Privatisierung von kommunalen Wohnungsbauprojekten und die „Verschacherung“ von kommunalen Wohnanlagen an Spekulanten sowie jahrzehntelanger Stillstand im Bereich des öffentlichen Mietwohnungsbau erweist sich sonst als sozialer Sprengstoff für die Nahe Zukunft.
Quelle: http://www.augsburger-allgemeine.de/wirtschaft/Ansturm-aus-Fernost-Chinesen-draengen-auf-deutschen-Wohnungsmarkt-id44046726.html

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Professionelle Immobilienbewertung für Immobilienmakler und gewerbliche Immobilienverkäufer!
Seminarleitung durch zertifizierten Sachverständigen und Baugutachter

 

 

 

 

Lerninhalte sind:
Basisgrundlagen der Immobilienwertermittlung
Bodenwertermittlung gemäß Bodenwertrichtlinie (BRW-RL) vom 11. 01 2011
Sachwertermittlung gemäß Sachwertrichtlinie SW-RL vom 5. 09. 2012
Ertragswertermittlung gemäß Ertragswertrichtlinie (EW-RL) 12.11.2015
Vergleichswertermittlung gemäß Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 11.04.2014
Marktwertanalyse und
Wertermittlung in der Praxis.

Anmeldung und Information unter:
a.stegmann@immobiliengutachter-rhein-ruhr.de
Immobiliengutachter Rhein-Ruhr UG
Holtkampstr. 3-5
46145 Oberhausen
Tel.: (0208) 88388520

Wie klappt´s eigentlich mit den Nachbarn?

Wie klappt´s eigentlich mit den Nachbarn?

Über 40 Mio. Wohnungen in Mehrfamilienhäuser gibt es im Lande. Und meistens geht es auch friedlich zu unter Nachbarn. Aber dort, wo unterschiedliche Mentalitäten und unterschiedliche Lebensgewohnheiten sich begegnen kann es auch zu Meinungsverschiedenheiten kommen.

„Musik als störend wird empfunden, weil stets sie mit Geräusch verbunden“ dichtete schon Wilhelm Busch. Aber nicht nur laute Musik führt zu nachbarschaftlichen Streitigkeiten, auch laute Gespräche im Treppenhaus, lautes Türenschlagen und ständiges Handwerken nervt  mitunter die Nachbarn.

Fast noch schlimmer sind unangenehme Gerüche. Dabei sind der Gestank von Rauch und Müll genauso wenig willkommen wie Kochgerüche und abgestellte „Stinkeschuhe“ im Treppenhaus.

Auch Unordnung und abgestellte Gegenstände im Treppenhaus können zu Verstimmungen unter Nachbarn führen und nicht selten drehen sich nachbarliche Zwistigkeiten um den richtigen Platz für Kinderwagen und Fahrrad.

Die richtige und vor allem zeitgenaue Reinigung des Treppenhauses, die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen und das abendliche Verschließen der Haustür…, all das gehört zu den Dingen, über die man sich trefflich streiten kann.

Ein offener Austausch unter Nachbarn hilft sich gegenseitig zu verstehen und zu respektieren. Manchmal sollte man auch einfach mal fünf gerade sein lassen und daran denken, dass man selbst ja auch nicht fehlerfrei ist.

Leben und leben lassen…., dann klappt´s auch mit dem Nachbarn.

Alptraum: feuchter Keller. Kleine Ursache, große Wirkung!

Alptraum: feuchter Keller. Kleine Ursache, große Wirkung!

Falsches Lüften ist eine häufige Ursache für Feuchtigkeit im Mauerwerk. Lüften Sie deshalb – wie bei den Wohnräumen – täglich und stoßweise. Im Sommer lüften Sie am besten in den noch kühlen Morgenstunden, denn warme Luft transportiert deutlich mehr Feuchtigkeit als kalte Luft. Ist bereits Feuchtigkeit im Keller feststellbar, empfiehlt es sich, die Räume über einen längeren Zeitraum zu beheizen, um feuchte Wände wieder zu trocknen.

Aber natürlich kann auch ein Rohrbruch die Ursache sein. Liegt das defekte Rohr frei, kann der Schaden schnell geortet und beseitigt werden.
Verläuft das beschädigte Rohr in einer Wand oder im Boden, sollte eine Leckortung durchgeführt und die betroffenen Bauteile, wie Kellerwände und Böden, im Anschluss gründlich getrocknet werden.

Eine weitere häufige Ursache für Feuchtigkeit im Keller von Altbauten ist eine fehlende oder mangelhafte Horizontal- oder Vertikalabdichtung.
Ein kleiner Riss in der Bitumen-Schutzschicht reicht aus, damit Wasser eindringen und Schäden verursachen kann.

Drainagen sollen das Wasser um das Haus herum abführen. Ist eine Drainage defekt, kann es zu Feuchtigkeit im Mauerwerk des Kellers kommen. Gerade bei Hanggrundstücken oder extremen Regenmengen mit steigendem Grundwasserspiegel können ansonsten gut funktionierende Drainagen mit den Wassermengen überfordern und die Kellerwände werden feucht. Das kann im Übrigen auch Keller betreffen, die vorher auch ohne Drainage jahrelang trocken waren.

Ein weiterer häufiger Grund für Feuchtigkeit im Kellergeschoss sind Schäden am Haus, die auf den ersten Blick nicht mit den feuchten Kellerwänden im Zusammenhang stehen. Ist ein Regenfallrohr verstopft, staut sich Regenwasser in der Leitung auf. Da Regenfall- und Abflussleitungen nur für eine Fließrichtung konzipiert sind, kann Wasser bei einer Verstopfung oder einem Defekt aus der Leitung gelangen und gegen die Wand drücken. Sobald die Verstopfung aufgehoben ist, sollte sich der feuchte Keller von selbst erledigen.