Kaufbegleitung
Immobilienverkäufer und Immobilienmakler üben auf Kaufinteressenten häufig strategischen Druck aus. Die Frage nach Bedenkzeit wird häufig mit dem Hinweis beantwortet, dass auch noch andere Kaufinteressenten vorhanden seien.
Überprüfen lässt sich das in der Regel nicht. Trotz des Zeitdrucks gilt es aber einige wichtige Dinge zu beachten. Schließlich geht es beim Kauf einer Immobilie um eine Entscheidung mit einem hohen finanziellen Ausmaß. Eine Überprüfung und Beratung eines Sachverständigen im Rahmen einer Kaufbegleitung ist deshalb zu empfehlen.
Wer etwas verkaufen möchte, präsentiert sein Objekt in der Regel in makellosem und ansprechendem Zustand
Das gilt für private Verkäufer und erst recht für geschulte und erfahrene Immobilienmakler. Da wird gereinigt und poliert, gestrichen und repariert, es wird für das richtige Licht gesorgt, Möbel hineingestellt (homestaging) und vielleicht auch noch Kaffee gekocht, damit alles gut riecht. Diese Maßnahmen sollen dafür sorgen, dass Sie sich in dem Haus oder der Wohnung direkt wohlfühlen.
Aber wie sieht es hinter der Verkaufspräsentation aus? Hält die Immobilie, was sie bei der Präsentation verspricht? Gebäude bestehen aus einer Vielzahl unterschiedlicher Bauteile und Einrichtungen, die aus unterschiedlichen Materialien hergestellt wurden und deshalb unterschiedlich lang haltbar sind.
Verschlissene, defekte oder überalterte Bauteile verlieren ggf. ihre vorgesehene Funktion, was erhebliche Folgeschäden verursachen kann.
Nicht fachgerecht durchgeführte Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungen können ebenfalls Gründe für Funktionseinschränkungen sein. Im schlimmsten Fall können nicht fachgerecht durchgeführte Arbeiten eine Gefahr für die Gesundheit der Bewohner darstellen. Im besten Fall sind immer noch hohe Kosten für einen Rückbau und die Erneuerung der durchgeführten Arbeiten zu erwarten.
Eine nicht genehmigte Nutzung kann den Verlust des Versicherungsschutzes zur Folge haben. Werden Gebäude oder Gebäudeteile ohne Baugenehmigung errichtet drohen Strafen bis zu 50.000 €.
Stimmen die Angaben im Exposé mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein? Insbesondere die Angaben über Baujahr und die Flächenangaben können zu erheblichen Wertabweichungen führen.
Fehlende Objektunterlagen verursachen sehr häufig Probleme bei der Baufinanzierung und können sogar zum Scheitern einer Finanzierung führen.
Niemand würde einen Gebrauchtwagen ohne entsprechende Papiere kaufen. Bei Immobilien (mit einem meist wesentlich höheren finanziellen Aufwand) schauen viele Menschen dagegen nicht so genau hin.
All diese Dinge sollten bestmöglich vor einer finalen Kaufentscheidung geklärt werden.
Als Ihr persönlicher Immobilien-Sachverständiger
schaue ich mir bei einer gemeinsamen Besichtigung die gefahrlos zugänglichen Bereiche der Immobilie genau an und suche nach Hinweisen auf technische Beanstandungen, Überalterung, fachgerechte Ausführung, voraussichtliche Nutzungsdauer und berate Sie hinsichtlich ggf. noch erforderlicher Informationen, Unterlagen und Maßnahmen.
Gründung
Die Fundamente eines Hauses sind in der Regel nicht sichtbar. Zerstörende Untersuchungen und/oder Bauteilöffnungen sind im Rahmen einer Besichtigung fremden Eigentums ausgeschlossen. Deshalb suche ich im Rahmen der Besichtigung nach Hinweisen auf eventuelle bautechnische Beanstandungen.
Feuchtigkeitsschutz
Die Abdichtung der erdberührenden Bauteile (Kellerboden und Kelleraußenwände) kann im Laufe der Jahre ihre Funktion verlieren. Gerade bei Altbauten kann es vorkommen, dass überhaupt kein Feuchtigkeitsschutz vorhanden ist. Deshalb führe ich im Rahmen der Kaufbegleitung punktuelle Feuchtigkeitsmessungen an den zugänglichen erdberührenden Bauteilen durch und berate sie über gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen.
Bausubstanz und Wärmeschutz
Die Qualität der Bausubstanz hat hohe Auswirkungen auf die Nutzungsdauer und den Wärmeschutz. Deshalb schaue ich mir die Außenwände und Fassaden, Innenwände und Decken genau an und suche nach technischen Beanstandungen (z.B. Risse, Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung) und berate sie über ggf. erforderliche Maßnahmen.
Dach
Sofern die Dachkonstruktion nicht verkleidet ist, suche ich auch dort nach technischen Beanstandungen. Wenn das Dachgeschoss ausgebaut ist, dann ist eine Sichtkontrolle häufig nicht möglich. In diesem Fall suche ich nach Hinweisen auf Schäden, Mängel, Feuchtigkeit oder Schädlingsbefall.
Eine Nahbetrachtung der Dachflächen ist häufig aus Sicherheitsgründen nicht möglich. Deshalb schaue ich auch hier auf das verwendete Material, dessen Alter und voraussichtliche weitere Nutzungsdauer. Natürlich achte ich auch dabei auf sichtbare Schäden.
Technische Anlagen und Einrichtungen
Im Bereich der Heizung achte ich natürlich auf Leckagen an den sichtbaren Anschlüssen und Leitungen. Insbesondere schaue ich mir an, wie alt die Anlage ist und mit welcher Technik (z.B. Brennwerttechnik) sie betrieben wird, ob sie regelmäßig gewartet wurde und ob Hinweise auf häufige Reparaturen vorhanden sind.
Bei der Elektroinstallation achte ich in erster Linie auf Hinweise auf nicht fachgerechte Ausführungen oder Erweiterungen, die zu erheblichen Problemen führen könnten. Da es sich bei der Elektroinstallation um eine sicherheitsrelevante Einrichtung handelt muss diese durch eine fachlich geeignete Person (Elektromeister) auf ihre Betriebssicherheit überprüft und dies per Unterschrift bestätigt werden. Bei einem nicht fachgerechten Eingriff besteht die Gefahr, dass im Falle eines Defekts die Reparatur durch einen Fachbetrieb abgelehnt wird. Bei einem Brand kann ein nicht fachgerechter Eingriff ein Versagen des Versicherungsschutzes zur Folge haben.
Die Sanitärinstallation und die sanitären Einrichtungen werden ebenfalls im Rahmen einer Kaufbegleitung auf sichtbare technische Beanstandungen untersucht. Auch hier gilt: Leitungen in der Wand sind nicht sichtbar und können deshalb nicht visuell untersucht werden. Aber auch hier besteht die Möglichkeit nach Hinweisen auf technische Beanstandungen (z.B. Verfleckungen) zu suchen.
Eine technische Untersuchung der Heizung oder Elektroinstallation ist im Rahmen einer Kaufbegleitung nicht möglich. Dafür müsste eine fachlich geeignete Person (Heizungsbaumeister bzw. Elektromeister) hinzugezogen werden.
Fenster und Türen
Die Fenster und Außentüren von Gebäuden müssen nicht nur vor Wind und Wetter, sondern auch vor Einbrüchen schützen. Deshalb schaue ich mir auch diese Bauteile genau an und berate Sie über den Zustand und die voraussichtliche weitere Nutzungsdauer.
Zusammenfassung
Am Ende einer solchen Begehung haben wir uns über alle sichtbaren und nicht sichtbaren Bauteile und Einrichtungen unterhalten. Ich fasse diese Ergebnisse am Ende einer Besichtigung gern noch einmal für Sie zusammen. Dabei gehe ich auch auf individuelle Fragen (z.B. zu möglichen Verbesserungen oder Veränderungen) ein.
Gutachterliche Stellungnahme
In der Regel erhalten Sie im Anschluss an die Begehung innerhalb von wenigen Werktagen einen ausführlichen Bericht zu der Begehung mit Hinweisen auf mögliche Schwachstellen, evtl. auch mittelfristig erforderliche Maßnahmen und eine Einschätzung zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Außerdem enthält der Bericht Empfehlungen zur Instandhaltung und Hinweise auf gegebenenfalls nicht schlüssige Angaben in den Unterlagen bzw. fehlende Unterlagen.
Mögliche Zusatzleistungen
Auf Ihren Wunsch kalkuliere ich eventuell anfallende Modernisierungs‑, Ausbau- oder Instandsetzungskosten (überschlägig oder per Baukostentabellen), prüfe die Angemessenheit des Kaufpreises, die Vollständigkeit und Verwertbarkeit der für die Finanzierung erforderlichen Dokumente und beschaffe oder erstelle fehlende Unterlagen.
Mit anderen Worten: auf Wunsch kümmere ich mich um alles, was Makler oder Verkäufer nicht leisten können oder wollen.
Ich kenne den Zeitdruck, den Makler und Verkäufer ausüben sehr genau. Deshalb stehe ich in der Regel während üblicher Geschäftszeiten innerhalb von 48 Stunden als ihr persönlicher Sachverständiger zur Verfügung. Vereinbaren Sie deshalb vor einer schwerwiegenden finanziellen Entscheidung unbedingt einen Begleittermin mit einem erfahrenen Sachverständigen.
Sie haben Fragen?
Die Kosten für eine Kaufbegleitung richten sich nach dem Zeitaufwand und lassen sich aufgrund der unterschiedlichen Parameter (Gebäudeart, Gebäudegröße, Gebäudealter und Standort) erst nach entsprechenden Vorabinformationen berechnen. In der Regel unterbreiten wir Ihnen ein pauschales Festpreisangebot, in dem sämtliche Nebenkosten (z.B. Fahrtkosten, Umsatzsteuer etc.) bereits enthalten sind.
Der Zeitaufwand und damit die Kosten für Zusatzleistungen lassen sich unmöglich ohne Kenntnis der entsprechenden Leistung beziffern. (Beispiel: Die Berechnung für die Erneuerung von zehn Fenstern geht wesentlich schneller als die Kostenberechnung für eine Kernsanierung.)
Auch hier sind wir jedoch bemüht zumindest einen Kostenrahmen zu nennen, wenn wir den Umfang abschätzen können.
Für eine unverbindliche Vorabberatung nutzen Sie bitte das Kontaktformular oder rufen Sie uns einfach unter 0208 20767160 an. Und wenn Sie möchten, können Sie uns selbstverständlich auch nach vorheriger Terminabsprache in unserem Büro in Oberhausen besuchen.
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