Marktwertanalysen
Der Sinn einer Marktwertanalyse liegt darin, zusätzlich zum Wert einer Immobilie die Preisspanne zu ermitteln, zu der die Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage im direkten Umkreis des Grundstücks verkauft werden kann.
Bei einer Marktwertanalyse handelt es sich ausdrücklich nicht um ein Gutachten über den Verkehrswert im Sinne des § 194 des Baugesetzbuches.
Das liegt daran, dass bei einer Marktwertanalyse keine zeit- und kostenaufwändigen Recherchen durchgeführt werden. Bei einer Marktwertanalyse arbeitet die oder der Sachverständige mit den Daten, die durch die Auftraggeberin oder den Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden, weil bei einer Marktwertanalyse der Sachwertfaktor oder der Liegenschaftszinssatz von den Daten im Grundstücksmarktbericht abweichen kann, sofern die Marktlage zum aktuellen Zeitpunkt der Analyse im direkten Umfeld eine begründbare Veränderung rechtfertigt.
Was ermitteln wir?
Im Rahmen einer Marktwertanalyse wird zunächst der Bodenwert bzw. der Bodenwertanteil unter Verwendung der objektspezifische angepassten Bodenrichtwerte ermittelt.
Anschließend erfolgt die Ermittlung der Gebäudewerte bzw. der Gebäudewertanteil nach einem normierten Wertermittlungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren) in Konformität zu den von den zuständigen Gutachterausschüssen verwendeten Modellen. Die Marktanpassung erfolgt zunächst unter Verwendung der von den Gutachterausschüssen errechneten Faktoren zur Anpassung an die aktuelle Marktlage zu dem Zeitpunkt, an dem die Faktoren unter Verwendung der zu dem Zeitpunkt verfügbaren Daten erstellt wurden.
Die so ermittelten Werte werden unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale zusammengefasst. Bis dahin ähnelt das Verfahren einer normalen Verkehrswertermittlung. In dem nun folgenden Schritt prüft die oder der Sachverständige die aktuellen vergleichbaren Immobilienangebote in einem relevanten Umkreis zu der zu analysierenden Liegenschaft.
Worauf prüfen wir Ihr Angebot?
Erkennbar unseriöse Angebote und Angebote mit deutlich überhöhten Kaufpreisen werden dabei aussortiert. Aus den Ergebnissen aller Berechnungen wird dann eine Kaufpreisspanne gebildet, in deren Rahmen der Verkauf der analysierten Liegenschaft empfohlen wird.
Die Analyse erfolgt frei von eigenen Interessen. Das Ergebnis der Analyse ist ausschließlich für Sie bestimmt. Deshalb können keine Maklerunternehmen und keine Bank oder Sparkasse einen Vorteil daraus ziehen.
Orientierungshilfe zur Kaufpreisbestimmung
Bei der Bestimmung eines angemessenen Kaufpreises ist allerhöchste Sorgfalt anzuwenden. Es geht um sehr viel Geld und schon geringfügige Fehleinschätzungen können immense wirtschaftliche Schäden verursachen, die Durchführung erheblich verzögern und die Baufinanzierung erschweren oder gar unmöglich machen.
Die Orientierung an, oberflächlich betrachtet, ähnlichen Immobilienangeboten im Internet ist in der Regel ein Hauptgrund für solche Fehleinschätzungen, egal ob diese Betrachtungen durch eine/n Privatanbieter/in, eine Bank oder eine/n Makler/in erfolgen.
Der Wert bebauter Grundstücke unterscheidet sich fast immer, auch wenn sich die Bebauung auf den ersten Blick ähnelt. Maßgeblich für den Wert von Immobilien sind unter anderem die Größe, Beschaffenheit, Zuschnitt, Topografie und Ausrichtung des Grundstücks sowie das Alter, die Größe, die Aufteilung, Ausstattung und der Instandhaltungs- und Modernisierungsstand der Bebauung.
Als Sachverständiger kann ich den Kaufpreis für Ihr Anwesen nicht bestimmen. Aber ich kann den Wert ihrer Liegenschaft ermitteln und ihnen damit eine wichtige Orientierungshilfe zur Kaufpreisbestimmung zur Verfügung stellen. Die Möglichkeiten dafür beginnen mit einer mündlichen Beratung und enden je nach Anforderung bei einem gerichtsverwertbaren Verkehrswertgutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch.
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