Verkaufsvorbereitung
Beim Verkauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie handelt es sich um ein kompliziertes Rechtsgeschäft mit großer finanzieller Tragweite.
Für die Vermittlung ihrer Liegenschaft empfehle ich deshalb die Beauftragung einer seriösen und kompetenten Person (Makler/in), die nicht von den wirtschaftlichen Interessen anderer Auftraggeber (z.B. Banken, Bausparkassen, Versicherungen oder Franchisegebern) abhängig ist und sich optimal mit der Verknüpfung der unterschiedlichen Interessen zwischen Verkäufer/in und Käufer/in befassen und den Verkauf der Immobilie möglichst rechtssicher vermitteln kann.
Sollten Sie eine solche Person nicht finden oder den Verkauf aus anderen Gründen in Eigenleistung durchführen wollen sind dafür einige Vorbereitungen zwingend erforderlich.
Wertermittlung
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss zunächst einmal den Wert kennen. Dafür stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung.
Kostenlose Wertermittlungsprogramme der Immobilienportale
Die großen Immobilienportale bieten oft kostenlose Wertermittlungstools an. Diese Programme können nur eines: Rechnen.
Diese Programme berechnen anhand von wenigen Parametern (z.B. Gebäudetyp/Wohnungstyp, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr) einen Durchschnittswert.
Sachverstand haben diese Programme aber nicht. Sobald ihre Immobilie vom Standard abweicht, sind die Berechnungen nutzlos. Deshalb werden solche Wertermittlungen auch von keinem Finanzierungsinstitut und erst recht von keiner Behörde anerkannt.
Kostenlose Wertermittlung durch Immobilienmakler
Warum bieten Immobilienmakler eine solch komplexe Dienstleistung kostenlos an? – Geht es vielleicht nur darum, an einen Verkaufsauftrag zu kommen?
Stimmt der ermittelte Wert oder geht es nur darum, sie mit einem möglichst hohen Wert zu locken? – Wie ist die Qualität dieser Dienstleistung? Basiert die Wertermittlung auch nur annähernd auf den gesetzlichen Wertermittlungsrichtlinien zur Immobilienbewertung?
Es gibt durchaus Makler, die über eine entsprechende Qualifikation zur Wertermittlung verfügen und die durch laufende Fortbildung in der Lage sind, eine Wertermittlung durchzuführen. Meist haben Makler jedoch lediglich eine Grundausbildung in der Immobilienbewertung durchlaufen und die Kenntnisse sind mangels ständiger Anwendung und Weiterbildung nicht ausreichend.
Die Wertermittlung durch einen zertifizierten Sachverständigen
Ich ermittle zunächst den überschlägigen Verkehrswert in Anlehnung an die Vorgaben des Baugesetzbuchs und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021 sowie den dazugehörigen Anwendungshinweisen (ImmoWertA) vom 20.09.2023.
Die durchgeführte Bewertung erfolgt dabei nach einem anerkannten, normierten Wertermittlungsverfahren (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert) unter Berücksichtigung der Modellparameter des zuständigen Gutachterausschusses.
Der so ermittelte Wert wird anschließend an den Mikro-Immobilienmarkt in ihrer unmittelbaren Umgebung angepasst. So erhalten Sie eine Kaufpreisspanne, die nicht nur den Wert ihrer Immobilie, sondern auch einen speziell auf Ihre Immobilie zugeschnittenen möglichen Kaufpreis darstellt. Ich nenne diese Bewertung Marktwertanalyse.
Beispiel: Marktwertanalyse für eine Doppelhaushälfte
Bei einer Marktwertanalyse wird zunächst das Grundstück mit seinen wertrelevanten Grundstücksmerkmalen beschrieben. Wertrelevant sind die Lage, Größe, Gestaltung, Zuschnitt, Breite und Tiefe, Ausrichtung und die Topographie.
Auch die baulichen Anlagen werden mit ihren wertrelevanten Merkmalen beschrieben. Wertrelevant sind Gebäudetyp (z.B. Einfamilienhaus) die Gebäudeausführung (z.B. Doppelhaushälfte) und mögliche Nebengebäude (z.B. Anbau, Garage etc.) sowie die bauliche Ausführung (z.B. Massivbauweise).
Außerdem spielen das Baujahr, die baulichen Maße (Bruttogrundfläche inklusive Keller und Dachgeschoss) die Wohn- und Nutzfläche, der Instandhaltungszustand, durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, Wärmeschutz, besondere Bauteile und Einrichtungen sowie eventuell vorhandene bautechnische Beanstandungen etc. eine wesentliche Rolle.
Anschließend ermittle ich den Wert des unbebauten Grundstücks unter Berücksichtigung der baulichen Ausnutzung und gegebenenfalls weiterer Modellparameter gemäß den örtlichen Fachinformationen zu den Bodenrichtwerten.
Nach dem Grundstück wird der Neubauwert ihrer Immobilie errechnet. Unter Berücksichtigung des Gebäudealters, des Instandhaltungszustand und gegebenenfalls durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen errechne ich den Zeitwert.
Der Grundstückswert mit dem Zeitwert der baulichen Anlagen und dem Wert der Außenanlagen und sonstigen Anlagen (z.B. Erschließung) ergeben einen vorläufigen Sachwert. Dieser Sachwert wird mit einem durch den Gutachterausschuss aus realen Verkaufsfällen gebildeten Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst.
Sofern besondere objektspezifische Merkmale vorhanden sind (z.B. besondere Mietverhältnisse oder bautechnische Beanstandungen) werden diese am Ende der Berechnungen berücksichtigt.
Der so ermittelte Wert ihrer Immobilie wird danach noch mit den aktuellen Marktverhältnissen verglichen. (Wenn in einer Straße mehrere Immobilien gleichzeitig angeboten werden sinkt der Preis. Wenn nur eine Immobilie in einem großen Umkreis angeboten wird, steigt der Preis.)
Aus diesen Ermittlungen wird dann ein vorgeschlagener Kaufpreis gebildet. Diese Marktwertanalysen biete ich zu einem Pauschalpreis an, der sich an den Aufwand entsprechend der Besonderheiten der Immobilie orientiert.
Mögliche Zusatzleistungen
Baufinanzierungsunterlagen
Auf Wunsch prüfen wir die Vollständigkeit und Verwendbarkeit der für die Baufinanzierung erforderlichen Unterlagen. Sofern Unterlagen fehlen, versuchen wir diese bei den Behörden zu beschaffen.
Manchmal sind Grundrisszeichnungen und Wohnflächenberechnungen durch später durchgeführte bauliche Veränderungen veraltet und werden von den Banken nicht mehr anerkannt. In diesem Fall können Sie uns gern mit der Erstellung aktueller Flächenberechnungen und Grundrisszeichnungen beauftragen.
Beratung zur Durchführung von Verkaufsmaßnahmen
Eine Immobilie verkaufen kann doch jeder. – Das stimmt. Aber nur dann, wenn dieser „jeder“ sich mit den Besonderheiten des Verkaufs von gebrauchten Immobilien gut auskennt oder einfach Glück hat.
Beim Immobilienverkauf handelt es sich um ein hochkompliziertes Rechtsgeschäft. Hilfestellung erhalten Verkäufer in der Regel lediglich durch den Notar. Der Notar ist ein Jurist mit einer Zusatzausbildung, der in der Regel die Immobilie und das Grundstück nicht persönlich kennt und vom Käufer beauftragt wird.
Der Notar prüft, ob der Kaufvertrag den gesetzlichen Rahmenbedingungen entspricht. Mehr nicht.
Der Notar prüft nicht, ob die angegebenen Baumaße und Flächenmaße mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen. Der Notar untersucht ihre Immobilie auch nicht auf versteckte bautechnische Beanstandungen oder Mängel.
Der Notar nimmt auch keine Einsicht in das Baulastenverzeichnis und recherchiert auch nicht hinsichtlich der Erschließungsbeitragsfreiheit.
Die Bank steht auf der Seite des Käufers. Könnte man zumindest meinen. In Wahrheit steht die Bank auf der Seite der Bank. Die Bank interessiert es, ob sie das geliehene Geld wieder bekommt und wie viel Gewinn die Bank dabei macht. Mehr nicht.
Wer eine Immobilie verkaufen will, erstellt zunächst ein Exposé und führt Besichtigungen durch. Das kann wirklich jeder. Sobald sich ein Kaufinteressent in die Immobilie verliebt hat, geht dieser mit den zur Verfügung gestellten Unterlagen zur Bank. Die Mitarbeiter der Bank prüfen die Unterlagen auf Vollständigkeit und Verwertbarkeit und nur wenn diese gegeben sind, kann ein entsprechendes Finanzierungsangebot berechnet werden.
In der Regel weiß der Kaufinteressent nicht, ob diese Bank überhaupt zu ihrer Immobilie passt. Nicht jede Bank finanziert jede Immobilie. Auch das sollte man wissen. Manchmal ist es besser einen Baufinanzierungsmakler mit der Auswahl einer geeigneten Bank zu beauftragen.
Vielleicht beauftragt der Kaufinteressent einen Sachverständigen mit einer Sichtprüfung zum Zustand Ihrer Immobilie. Ansonsten erfolgt der Kauf nach dem besichtigten Zustand. Sofern Ihnen bautechnische Beanstandungen oder Mängel bekannt sind, dürfen Sie diese nicht verschweigen.
Sollte der Käufer später bautechnische Beanstandungen oder Mängel feststellen, führt dies sehr häufig zu Gerichtsprozessen.
Sofern gewünscht, berate ich sie ausführlich und speziell abgestimmt auf Ihre persönliche Immobilie zum Verkauf. Als ehemaliger Ausbilder für Immobilienmakler bin ich auch hier kompetent.
Sofern Sie doch einen Makler beauftragen möchten, lauern weitere Fallen. Schlechte Makler werden oft mit kostenlosen Dienstleistungen (z.B. Wertermittlung oder Provisionsnachlass), um überhaupt an Verkaufsaufträge zu kommen.
Solche Makler finden Sie insbesondere bei Makler-Ketten, Bausparkassen und Banken. Ohne diese Institute sind solche Makler schnell insolvent.
Wenn Ihnen eine Maklerin oder ein Makler das Blaue vom Himmel verspricht, unrealistische Verkaufspreise, mit einer großen Kundendatei angibt, wenn eine Maklerin oder ein Makler sich nur oberflächlich mit den Besonderheiten ihrer Immobilie beschäftigen möchte, handelt es sich nicht um eine gute Maklerin oder einen guten Makler.
Die haben es nicht nötig, Ihre Arbeitszeit mit der Realisierung von Luftschlössern zu vergeuden und die Arbeiten auch nicht kostenlos.
Auf Wunsch berate ich sie auch bei der Auswahl der richtigen Maklerin oder des richtigen Maklers.
Folgende Leistungen sind einzeln oder als Paket buchbar:
In der Regel stehe ich während üblicher Geschäftszeiten innerhalb von 48 Stunden als Ihr persönlicher Sachverständiger zur Verfügung. Vereinbaren Sie deshalb vor einer schwerwiegenden finanziellen Entscheidung einen Begleittermin.
Die Zusammenstellung der erforderlichen Dokumente
Um die Anforderungen eines potenziellen Käufers oder einer potenziellen Käuferin zu erfüllen, reicht in der Regel schon ein aussagefähiges Exposé.
Die finanzierende Bank wird sich damit allerdings nicht zufriedengeben. Zur Prüfung der Beleihungsfähigkeit spielen neben dem üblichen aktuellen Grundbuchauszug, der Teilungserklärung und der Flurkarte unter anderem auch qualifizierte Grundriss- und Schnittzeichnungen, eine qualifizierte Wohnflächenberechnung, eine Baubeschreibung und diverse behördliche Auskünfte eine wichtige Rolle.
Um Verzögerungen in der Bearbeitung durch eine nachträgliche Beschaffung oder Erstellung zu vermeiden empfehle ich sehr dringend diese Unterlagen unbedingt schon vor Beginn der Verkaufsaktivitäten bereitzuhalten.
Dasselbe gilt im Übrigen für den Energieausweis, den Sie gemäß § 16 der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen.
Als Ihr persönlicher Sachverständiger helfe ich bei der Beschaffung, ggf. Erstellung oder Zusammenstellung und Aufbereitung der erforderlichen Verkaufsunterlagen.
Sie haben Fragen?
Für eine unverbindliche Vorabberatung nutzen Sie bitte das Kontaktformular oder rufen Sie uns einfach unter 0208 20767160 an. Und wenn Sie möchten, können Sie uns selbstverständlich auch nach vorheriger Terminabsprache in unserem Büro in Oberhausen besuchen.
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