Ver­kaufs­vor­be­rei­tung

Beim Ver­kauf eines Grund­stücks bzw. einer Immo­bi­lie han­delt es sich um ein kom­pli­zier­tes Rechts­ge­schäft mit gro­ßer finan­zi­el­ler Tragweite.

Für die Ver­mitt­lung ihrer Lie­gen­schaft emp­feh­le ich des­halb die Beauf­tra­gung einer seriö­sen und kom­pe­ten­ten Per­son (Makler/in), die nicht von den wirt­schaft­li­chen Inter­es­sen ande­rer Auf­trag­ge­ber (z.B. Ban­ken, Bau­spar­kas­sen, Ver­si­che­run­gen oder Fran­chise­ge­bern) abhän­gig ist und sich opti­mal mit der Ver­knüp­fung der unter­schied­li­chen Inter­es­sen zwi­schen Verkäufer/in und Käufer/in befas­sen und den Ver­kauf der Immo­bi­lie mög­lichst rechts­si­cher ver­mit­teln kann.

Soll­ten Sie eine sol­che Per­son nicht fin­den oder den Ver­kauf aus ande­ren Grün­den in Eigen­leis­tung durch­füh­ren wol­len sind dafür eini­ge Vor­be­rei­tun­gen zwin­gend erforderlich.

Ihr Ansprech­part­ner

Wert­ermitt­lung

Wer sei­ne Immo­bi­lie ver­kau­fen möch­te, muss zunächst ein­mal den Wert ken­nen. Dafür ste­hen meh­re­re Mög­lich­kei­ten zur Verfügung.

Kos­ten­lo­se Wert­ermitt­lungs­pro­gram­me der Immo­bi­li­en­por­ta­le
Die gro­ßen Immo­bi­li­en­por­ta­le bie­ten oft kos­ten­lo­se Wert­ermitt­lungs­tools an. Die­se Pro­gram­me kön­nen nur eines: Rechnen.

Die­se Pro­gram­me berech­nen anhand von weni­gen Para­me­tern (z.B. Gebäudetyp/Wohnungstyp, Grund­stücks­flä­che, Wohn­flä­che, Bau­jahr) einen Durchschnittswert.

Sach­ver­stand haben die­se Pro­gram­me aber nicht. Sobald ihre Immo­bi­lie vom Stan­dard abweicht, sind die Berech­nun­gen nutz­los. Des­halb wer­den sol­che Wert­ermitt­lun­gen auch von kei­nem Finan­zie­rungs­in­sti­tut und erst recht von kei­ner Behör­de anerkannt.

Kos­ten­lo­se Wert­ermitt­lung durch Immo­bi­li­en­mak­ler
War­um bie­ten Immo­bi­li­en­mak­ler eine solch kom­ple­xe Dienst­leis­tung kos­ten­los an? – Geht es viel­leicht nur dar­um, an einen Ver­kaufs­auf­trag zukommen?

Stimmt der ermit­tel­te Wert oder geht es nur dar­um, sie mit einem mög­lichst hohen Wert zu locken? – Wie ist die Qua­li­tät die­ser Dienst­leis­tung? Basiert die Wert­ermitt­lung auch nur annä­hernd auf den gesetz­li­chen Wert­ermitt­lungs­richt­li­ni­en zur Immobilienbewertung?

Es gibt durch­aus Mak­ler, die über eine ent­spre­chen­de Qua­li­fi­ka­ti­on zur Wert­ermitt­lung ver­fü­gen und die durch lau­fen­de Fort­bil­dung in der Lage sind, eine Wert­ermitt­lung durch­zu­füh­ren. Meist haben Mak­ler jedoch ledig­lich eine Grund­aus­bil­dung in der Immo­bi­li­en­be­wer­tung durch­lau­fen und die Kennt­nis­se sind man­gels stän­di­ger Anwen­dung und Wei­ter­bil­dung nicht ausreichend.

Die Wert­ermitt­lung durch einen zer­ti­fi­zier­ten Sach­ver­stän­di­gen
Zuerst die schlech­te Nach­richt: ich kann es mir nicht leis­ten, zeit­auf­wen­di­ge und hoch­qua­li­fi­zier­te Dienst­leis­tun­gen zu ver­schen­ken. Mei­ne Wert­ermitt­lung kos­tet des­halb Geld.

Die gute Nach­richt: Ich ermitt­le zunächst den über­schlä­gi­gen Ver­kehrs­wert in Anleh­nung an die Vor­ga­ben des Bau­ge­setz­buchs und der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV) vom 14.07.2021 sowie den dazu­ge­hö­ri­gen Anwen­dungs­hin­wei­sen (Immo­WertA) vom 20.09.2023.

Die durch­ge­führ­te Bewer­tung erfolgt dabei nach einem aner­kann­ten, nor­mier­ten Wert­ermitt­lungs­ver­fah­ren (Sach­wert, Ertrags­wert oder Ver­gleichs­wert) unter Berück­sich­ti­gung der Modell­pa­ra­me­ter des zustän­di­gen Gutachterausschusses.

Aus Kos­ten­grün­den erstat­te ich aber kein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten gemäß § 194 BauGB mit ent­spre­chen­den teu­ren Recher­chen, Erklä­run­gen und Beschreibungen.

Der so ermit­tel­te Wert wird anschlie­ßend an den Mikro-Immo­bi­li­en­markt in ihrer unmit­tel­ba­ren Umge­bung ange­passt. So erhal­ten Sie eine Kauf­preis­span­ne, die nicht nur den Wert ihrer Immo­bi­lie, son­dern auch einen spe­zi­ell auf Ihre Immo­bi­lie zuge­schnit­te­nen mög­li­chen Kauf­preis dar­stellt. Ich nen­ne die­se Bewer­tung Marktwertanalyse.

Bei­spiel: Markt­wert­ana­ly­se für eine Doppelhaushälfte

Bei einer Markt­wert­ana­ly­se wird zunächst das Grund­stück mit sei­nen wert­re­le­van­ten Grund­stücks­merk­ma­len beschrie­ben. Wert­re­le­vant sind die Lage, Grö­ße, Gestal­tung, Zuschnitt, Brei­te und Tie­fe, Aus­rich­tung und die Topographie.

Auch die bau­li­chen Anla­gen wer­den mit ihren wert­re­le­van­ten Merk­ma­len beschrie­ben. Wert­re­le­vant sind Gebäu­de­typ (z.B. Ein­fa­mi­li­en­haus) die Gebäu­de­aus­füh­rung (z.B. Dop­pel­haus­hälf­te) und mög­li­che Neben­ge­bäu­de (z.B. Anbau, Gara­ge etc.) sowie die bau­li­che Aus­füh­rung (z.B. Massivbauweise).

Außer­dem spie­len das Bau­jahr, die bau­li­chen Maße (Brut­to­grund­flä­che inklu­si­ve Kel­ler und Dach­ge­schoss) die Wohn- und Nutz­flä­che, der Instand­hal­tungs­zu­stand, durch­ge­führ­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, Wär­me­schutz, beson­de­re Bau­tei­le und Ein­rich­tun­gen sowie even­tu­ell vor­han­de­ne bau­tech­ni­sche Bean­stan­dun­gen etc. eine wesent­li­che Rolle.

Anschlie­ßend ermitt­le ich den Wert des unbe­bau­ten Grund­stücks unter Berück­sich­ti­gung der bau­li­chen Aus­nut­zung und gege­be­nen­falls wei­te­rer Modell­pa­ra­me­ter gemäß den ört­li­chen Fach­in­for­ma­tio­nen zu den Bodenrichtwerten.

Nach dem Grund­stück wird der Neu­bau­wert ihrer Immo­bi­lie errech­net. Unter Berück­sich­ti­gung des Gebäu­de­al­ters, des Instand­hal­tungs­zu­stand und gege­be­nen­falls durch­ge­führ­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men errech­ne ich den Zeitwert.

Der Grund­stücks­wert mit dem Zeit­wert der bau­li­chen Anla­gen und dem Wert der Außen­an­la­gen und sons­ti­gen Anla­gen (z.B. Erschlie­ßung) erge­ben einen vor­läu­fi­gen Sach­wert. Die­ser Sach­wert wird mit einem durch den Gut­ach­ter­aus­schuss aus rea­len Ver­kaufs­fäl­len gebil­de­ten Sach­wert­fak­tor an die Markt­la­ge angepasst.

Sofern beson­de­re objekt­spe­zi­fi­sche Merk­ma­le vor­han­den sind (z.B. beson­de­re Miet­ver­hält­nis­se oder bau­tech­ni­sche Bean­stan­dun­gen) wer­den die­se am Ende der Berech­nun­gen berücksichtigt.

Der so ermit­tel­te Wert ihrer Immo­bi­lie wird danach noch mit den aktu­el­len Markt­ver­hält­nis­sen ver­gli­chen. (Wenn in einer Stra­ße meh­re­re Immo­bi­li­en gleich­zei­tig ange­bo­ten wer­den sinkt der Preis. Wenn nur eine Immo­bi­lie in einem gro­ßen Umkreis ange­bo­ten wird, steigt der Preis.)

Aus die­sen Ermitt­lun­gen wird dann ein vor­ge­schla­ge­ner Kauf­preis gebil­det. Die­se Markt­wert­ana­ly­sen bie­te ich zu einem Pau­schal­preis an, der sich an den Auf­wand ent­spre­chend der Beson­der­hei­ten der Immo­bi­lie orientiert.

Mög­li­che Zusatzleistungen

Bau­fi­nan­zie­rungs­un­ter­la­gen
Auf Wunsch prü­fen wir die Voll­stän­dig­keit und Ver­wend­bar­keit der für die Bau­fi­nan­zie­rung erfor­der­li­chen Unter­la­gen. Sofern Unter­la­gen feh­len, ver­su­chen wir die­se bei den Behör­den zu beschaffen.

Manch­mal sind Grund­riss­zeich­nun­gen und Wohn­flä­chen­be­rech­nun­gen durch spä­ter durch­ge­führ­te bau­li­che Ver­än­de­run­gen ver­al­tet und wer­den von den Ban­ken nicht mehr aner­kannt. In die­sem Fall kön­nen Sie uns gern mit der Erstel­lung aktu­el­ler Flä­chen­be­rech­nun­gen und Grund­riss­zeich­nun­gen beauftragen.

Bera­tung zur Durch­füh­rung von Ver­kaufs­maß­nah­men
Eine Immo­bi­lie ver­kau­fen kann doch jeder. – Das stimmt. Aber nur dann, wenn die­ser „jeder“ sich mit den Beson­der­hei­ten des Ver­kaufs von gebrauch­ten Immo­bi­li­en gut aus­kennt oder ein­fach Glück hat.

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf han­delt es sich um ein hoch­kom­pli­zier­tes Rechts­ge­schäft. Hil­fe­stel­lung erhal­ten Ver­käu­fer in der Regel ledig­lich durch den Notar. Der Notar ist ein Jurist mit einer Zusatz­aus­bil­dung, der in der Regel die Immo­bi­lie und das Grund­stück nicht per­sön­lich kennt und vom Käu­fer beauf­tragt wird.

Der Notar prüft, ob der Kauf­ver­trag den gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen ent­spricht. Mehr nicht.

Der Notar prüft nicht, ob die ange­ge­be­nen Bau­ma­ße und Flä­chen­ma­ße mit den tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten über­ein­stim­men. Der Notar unter­sucht ihre Immo­bi­lie auch nicht auf ver­steck­te bau­tech­ni­sche Bean­stan­dun­gen oder Mängel.

Der Notar nimmt auch kei­ne Ein­sicht in das Bau­las­ten­ver­zeich­nis und recher­chiert auch nicht hin­sicht­lich der Erschließungsbeitragsfreiheit.

Die Bank steht auf der Sei­te des Käu­fers. Könn­te man zumin­dest mei­nen. In Wahr­heit steht die Bank auf der Sei­te der Bank. Die Bank inter­es­siert es, ob sie das gelie­he­ne Geld wie­der bekommt und wie viel Gewinn die Bank dabei macht. Mehr nicht.

Wer eine Immo­bi­lie ver­kau­fen will, erstellt zunächst ein Expo­sé und führt Besich­ti­gun­gen durch. Das kann wirk­lich jeder. Sobald sich ein Kauf­in­ter­es­sent in die Immo­bi­lie ver­liebt hat, geht die­ser mit den zur Ver­fü­gung gestell­ten Unter­la­gen zur Bank. Die Mit­ar­bei­ter der Bank prü­fen die Unter­la­gen auf Voll­stän­dig­keit und Ver­wert­bar­keit und nur wenn die­se gege­ben sind, kann ein ent­spre­chen­des Finan­zie­rungs­an­ge­bot berech­net werden.

In der Regel weiß der Kauf­in­ter­es­sent nicht, ob die­se Bank über­haupt zu ihrer Immo­bi­lie passt. Nicht jede Bank finan­ziert jede Immo­bi­lie. Auch das soll­te man wis­sen. Manch­mal ist es bes­ser einen Bau­fi­nan­zie­rungs­mak­ler mit der Aus­wahl einer geeig­ne­ten Bank zu beauftragen.

Viel­leicht beauf­tragt der Kauf­in­ter­es­sent einen Sach­ver­stän­di­gen mit einer Sicht­prü­fung zum Zustand Ihrer Immo­bi­lie. Ansons­ten erfolgt der Kauf nach dem besich­tig­ten Zustand. Sofern Ihnen bau­tech­ni­sche Bean­stan­dun­gen oder Män­gel bekannt sind, dür­fen Sie die­se nicht verschweigen.

Soll­te der Käu­fer spä­ter bau­tech­ni­sche Bean­stan­dun­gen oder Män­gel fest­stel­len, führt dies sehr häu­fig zu Gerichtsprozessen.

Sofern gewünscht, bera­te ich sie aus­führ­lich und spe­zi­ell abge­stimmt auf Ihre per­sön­li­che Immo­bi­lie zum Ver­kauf. Als ehe­ma­li­ger Aus­bil­der für Immo­bi­li­en­mak­ler bin ich auch hier kompetent.

Sofern Sie doch einen Mak­ler beauf­tra­gen möch­ten, lau­ern wei­te­re Fal­len. Schlech­te Mak­ler wer­den oft mit kos­ten­lo­sen Dienst­leis­tun­gen (z.B. Wert­ermitt­lung oder Pro­vi­si­ons­nach­lass), um über­haupt an Ver­kaufs­auf­trä­ge zu kommen.

Sol­che Mak­ler fin­den Sie ins­be­son­de­re bei Mak­ler-Ket­ten, Bau­spar­kas­sen und Ban­ken. Ohne die­se Insti­tu­te sind sol­che Mak­ler schnell insolvent.

Wenn Ihnen eine Mak­le­rin oder ein Mak­ler das Blaue vom Him­mel ver­spricht, unrea­lis­ti­sche Ver­kaufs­prei­se, mit einer gro­ßen Kun­den­da­tei angibt, wenn eine Mak­le­rin oder ein Mak­ler sich nur ober­fläch­lich mit den Beson­der­hei­ten ihrer Immo­bi­lie beschäf­ti­gen möch­te, han­delt es sich nicht um eine gute Mak­le­rin oder einen guten Makler.

Die haben es nicht nötig, Ihre Arbeits­zeit mit der Rea­li­sie­rung von Luft­schlös­sern zu ver­geu­den und die Arbei­ten auch nicht kostenlos.

Auf Wunsch bera­te ich sie auch bei der Aus­wahl der rich­ti­gen Mak­le­rin oder des rich­ti­gen Maklers.

Fol­gen­de Leis­tun­gen sind ein­zeln oder als Paket buchbar:

  • Per­sön­li­che Bera­tung zur Ver­kaufs­vor­be­rei­tung inkl. Sicht­prü­fung auf Schä­den und Män­gel mit schrift­li­cher Dokumentation

  • Markt­wert­ana­ly­se, Wert­gut­ach­ten oder Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten gemäß § 194 BauGB

  • Zusam­men­stel­lung, Beschaf­fung und/oder Erstel­lung erfor­der­li­cher Bau­fi­nan­zie­rungs­un­ter­la­gen, behörd­li­cher Aus­künf­te und Energieausweis

  • Wohnflächen‑, Nutz­flä­chen und Baumassenberechnungen

  • Grund­riss­zeich­nun­gen

In der Regel ste­he ich wäh­rend übli­cher Geschäfts­zei­ten inner­halb von 48 Stun­den als Ihr per­sön­li­cher Sach­ver­stän­di­ger zur Ver­fü­gung. Ver­ein­ba­ren Sie des­halb vor einer schwer­wie­gen­den finan­zi­el­len Ent­schei­dung einen Begleittermin. 

 

Die Zusam­men­stel­lung der erfor­der­li­chen Dokumente

Um die Anfor­de­run­gen eines poten­zi­el­len Käu­fers oder einer poten­zi­el­len Käu­fe­rin zu erfül­len, reicht in der Regel schon ein aus­sa­ge­fä­hi­ges Exposé.

Die finan­zie­ren­de Bank wird sich damit aller­dings nicht zufrie­den­ge­ben. Zur Prü­fung der Belei­hungs­fä­hig­keit spie­len neben dem übli­chen aktu­el­len Grund­buch­aus­zug, der Tei­lungs­er­klä­rung und der Flur­kar­te unter ande­rem auch qua­li­fi­zier­te Grund­riss- und Schnitt­zeich­nun­gen, eine qua­li­fi­zier­te Wohn­flä­chen­be­rech­nung, eine Bau­be­schrei­bung und diver­se behörd­li­che Aus­künf­te eine wich­ti­ge Rolle.

Um Ver­zö­ge­run­gen in der Bear­bei­tung durch eine nach­träg­li­che Beschaf­fung oder Erstel­lung zu ver­mei­den emp­feh­le ich sehr drin­gend die­se Unter­la­gen unbe­dingt schon vor Beginn der Ver­kaufs­ak­ti­vi­tä­ten bereitzuhalten.

Das­sel­be gilt im Übri­gen für den Ener­gie­aus­weis, den Sie gemäß § 16 der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung 2014 (EnEV 2014) spä­tes­tens bei der Besich­ti­gung vor­le­gen müssen.

Als Ihr per­sön­li­cher Sach­ver­stän­di­ger hel­fe ich bei der Beschaf­fung, ggf. Erstel­lung oder Zusam­men­stel­lung und Auf­be­rei­tung der erfor­der­li­chen Verkaufsunterlagen.

Sie haben Fragen?

Für eine unver­bind­li­che Vor­ab­be­ra­tung nut­zen Sie bit­te das Kon­takt­for­mu­lar oder rufen Sie uns ein­fach unter 0208 20767160 an. Und wenn Sie möch­ten, kön­nen Sie uns selbst­ver­ständ­lich auch nach vor­he­ri­ger Ter­min­ab­spra­che in unse­rem Büro in Ober­hau­sen besuchen.

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