Um herauszufinden, wie viel eine Immobilie derzeit auf dem Markt wert ist, ist eine Marktwertanalyse nötig. Hierbei werden neben dem Bodenwert und Vergleichsgrundstücken noch viele weitere Aspekte in die Rechnung einbezogen. Dies kann zu Abweichungen führen. Abweichungen treten durch wertbeeinflussende Merkmale auf, die eine Immobilie nicht direkt vergleichbar mit umliegenden Immobilien macht. Um trotz qualitativer Unterschiede einen realistischen Marktwert analysieren zu können, sind bestimmte Systematiken nötig:
Ableitung mit Koeffizienten
Mithilfe der Umrechnungskoeffizienten werden Abweichungen zu Vergleichsimmobilien gezogen. Hierzu sind eine ausreichende Menge an vergleichbaren Immobilien nötig. Ist dies der Fall, werden Eigenschaften wie Zustandsmerkmale und Geschossflächenzahl begutachtet und in die Rechnung einbezogen.
Ableitung mit Indexreihen
Indexreihen begutachten die generellen Wertverhältnisse auf dem Markt. Lage- und nutzungsähnliche Immobilien werden mit der zu analysierenden Immobilie verglichen.
Ableitung mit Liegenschaftszinssätzen
Der Liegenschaftszinssatz soll für Transparenz auf dem Markt sorgen. Hierzu wird die durchschnittliche, auf dem Markt übliche Verzinsung mit dem Verkehrswert betrachtet. Außerdem wird die allgemeine Wirtschaftslage, sowie die örtliche Grundstücksmarktlage berücksichtigt.
Ableitung durch Vergleichsfaktoren
Um Immobilien qualitativ miteinander vergleichen zu können, sollten ausreichend Vergleichsimmobilien mit ähnlichen Eigenschaften zur Verfügung stehen. Mindestens fünf vergleichbare Gebäude sollten bei jeder Analyse berücksichtigt werden.
Darüber hinaus, werden trotz der vier Vergleichssystematiken je nach Lage, Nutzbarkeit und Umwelteinflüssen noch Abschläge oder Zuschläge berechnet. Eine detaillierte Marktwertanalyse gibt Ihnen vor dem Verkauf einer Immobilie Aufschluss darüber, wie viel diese zum aktuellen Zeitpunkt wert ist.