Das Ertragswertverfahren ist eines der drei Verfahren zur Marktwertermittlung eines Grundstückes. Diese sind offiziell in § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung festgehalten. Das Ertragswertverfahren orientiert sich an den Einnahmen (Mieteinnahmen oder Einnahmen aus gewerblichem Betrieb), die mit der Immobilie erzielt werden können. Daher wird dieses Verfahren ausschließlich für gewerbliche Immobilien, Mietimmobilien oder gemischte Wohn- und Gewerbeimmobilien genutzt.
Berechnung des Marktwertes
Bei dem Ertragswertverfahren werden erbrachte Erträge (etwa Miete oder Pacht) im Gebäudeertragswert festgehalten. Dieser wird anschließend mit dem Bodenwert der Immobilie addiert. Mit dem Ertragswertverfahren wird der bauliche Teil und das Grundstück also getrennt voneinander bewertet und am Ende zusammengetragen. Dies hat den Grund, dass das Grundstück seinen Bodenwert nicht verliert, der Wert des baulichen Teils allerdings durch Restnutzungsdauer und Ertrag unterschiedlich ausfallen kann.
Der Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert wird mithilfe vom Reinertrag der Immobilie (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten), der Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinsen) und dem Vervielfältiger berechnet.