Obwohl weiterhin viel zu wenig neue Wohnimmobilien gebaut werden und somit auch weiterhin Wohnraummangel herrscht, ist die Nachfrage nach Kaufangeboten von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen augenblicklich stark zurückgegangen. In der Folge sinken die Preise. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland erstmalig seit 2010 gegenüber dem Vorjahresquartal zurückgegangen.
Eine Trendwende war bereits im letzten Jahr spürbar. Zu begründen war diese wohl mit dem rapiden Zinsanstieg und der hohen Inflation. Dennoch hatte ich den Eindruck, dass sich die Nachfrage um den Jahreswechsel stabilisierte.
Nach den Ankündigungen, dass der Einbau von Wärmepumpen ab Januar 2024 Pflicht werden könnte und den Meldungen zu einer geplanten Sanierungspflicht von Bestandsgebäuden sind Kaufinteressenten völlig verunsichert. Praktisch von heute auf morgen ist die Nachfrage nach gebrauchten Wohnimmobilien abermals stark zurückgegangen.
Was bedeutet die angedrohte Verpflichtung zum Einbau von Wärmepumpenheizungen für die Käufer von Immobilien?
Zunächst gilt die Verpflichtung nur für den Einbau NEUER Heizungsanlagen ab 2024. Bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren könnte eine noch in diesem Jahr eingebaute Gas- oder Ölheizung demnach bis etwa 2050 weiter-laufen. Zumindest bleibt genügend Zeit sich über staatliche Förderprogramme zu informieren und einen Vergleich der Betriebskosten durchzuführen. Alles andere wird der Markt regeln. Spätestens dann, wenn eine Wärmepumpe deutliche Vorteile bietet, werden auch entsprechende Modernisierungen durchgeführt.
Wie gravierend ist eine eventuelle Sanierungsverpflichtung?
Nun, eine Verpflichtung Gebäude energetisch zu sanieren, besteht bereits seit dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV 2002). Danach waren Eigentümer bereits verpflichtet, Gebäude energetisch zu sanieren, um den Verbrauch zu senken. Die Verordnung wurde mehrfach novelliert (EnEV 2009 + EnEV 2014) und im Jahr 2020 durch das Gebäudeenergiegesetzes (GEG) abgelöst.
Gegenüber der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV 2009) wurde zum 01.01.2016 ein um rund 25 % geringerer Primärenergiebedarf (Heizung- und Anlagentechnik) sowie ein um rund 21 % höherer Dämmstandard der Gebäude-hülle vorgeschrieben. Für die Modernisierung von Bestandsbauten galten weiterhin die Eckdaten der EnEV 2009. Sie verpflichteten die Eigentümer im Kern dazu, alte Heizkessel (> 30 Jahre) außer Betrieb zu nehmen, freiliegende wärme-führende Installationsleitungen und oberste Geschossdecken zu dämmen. Weiter-führende Maßnahmen der Wärmedämmung waren bei relevanten Eingriffen (Bauteilerneuerung > 10 %) in die entsprechenden Gewerke verpflichtend.
Nach den Plänen des EU-Parlaments sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 die Energieeffizienzklasse D erreichen.
Aber sollte das nicht bereits jetzt das Bestreben eines jeden Hausbesitzers sein? Bei einem Gebäude, welches um oder vor 1983 errichtet wurde, sind viele Bauteile mit energetischem Einfluss auch ohne Verpflichtung in den nächsten Jahren zu ersetzen.
Die durchschnittliche Nutzungsdauer von Betondachsteinen (zum Beispiel Frankfurter Pfannen) beträgt zwischen 30 und 40 Jahren. Die Neueindeckung eines Daches ist eine gute Gelegenheit zur Verbesserung der Wärmedämmung. Mit oder ohne staatliche Förderung!
Welchen Eindruck macht eine 40 Jahre alte Fassade? Ist der Putz schon aus-getrocknet und wird bereits rissig? Oder ist das Gebäude verklinkert und bietet durch eine zweischalige Bauweise die Möglichkeit einer preiswerten Einblasdämmung? – Wie dem auch sei; bereits nach der alten Energieeinsparverordnung war der Einbau einer zeitgemäßen Wärmedämmung vorgeschrieben, sofern mehr als 10 % der Fassade modernisiert wurde.
40 Jahre alte Haustüren oder 40 Jahre alte Fenster entsprechen nicht nur keinem zeitgemäßen Wärmeschutzstandard, sondern auch keinem zeitgemäßen Einbruchschutzstandard. Schon aufgrund des Alters wäre ein Austausch auch ohne Verpflichtung sinnvoll.
Kaufpreisfindung von Wohnimmobilien
Jahrelang haben die hohe Nachfrage und die günstigen Zinsen zugelassen, dass Wohngebäude mit einem unterdurchschnittlichen Instandhaltungszustand, mit Schäden und mangelhaftem Wärmeschutz ohne einen entsprechenden Preisnachlass verkauft werden konnten.
Eine objektive Verkehrswertermittlung berücksichtigt den Instandhaltungszustand, den Modernisierungszustand, den energetischen Zustand und eventuelle Schäden. Und das ist meine Profession. Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilien-Wertermittlung und Gutachter erstatte ich Verkehrswertgutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der an dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Wertermittlung werden somit die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde gelegt. Sie richteten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im ge-wöhnlichen Geschäftsverkehr maßgeblichen Umstände, wie nach der allge-meinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets (ImmoWertV § 2, Abs. 1 und 2).
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