Was Sie über die Grund­steu­er­re­form wis­sen müssen

Grundsteuerreform Grundsteuer

2025 tritt die Grund­steu­er­re­form in Kraft. Damit zu dem Zeit­punkt alle nöti­gen Daten und Berech­nun­gen voll­stän­dig sind, müs­sen Grund­stück­be­sit­zer bereits heu­te aktiv wer­den. Was Sie als Immo­bi­li­en­be­sit­zer jetzt zu beach­ten haben und wie sich die Steu­er für Ihre Immo­bi­lie ver­än­dern wird, lesen Sie hier.

War­um ist die Grund­steu­er­re­form nötig?

Der­zeit wer­den ver­al­te­te Ein­heits­wer­te als Bemes­sungs­grund­la­ge genutzt, um Grund­stücks­prei­se zu mes­sen. Die Wer­te haben sich seit 1964 (West) bezie­hungs­wei­se sogar seit 1935 (Ost) nicht mehr ver­än­dert. Der Wert der Grund­stü­cke hin­ge­gen hat sich stark ent­wi­ckelt. Der­zeit schwankt die Steu­er in ver­schie­de­nen Gemein­den und Städ­ten zwi­schen 340 und 900 Pro­zent. Das führt zu unfai­ren Grundsteuerhöhen.

Laut Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt ver­stößt dies gegen das Gleich­heits­prin­zip, sodass die Neue­rung nötig wurde.

Wozu wer­den mei­ne Daten benötigt?

Um eine fai­re Berech­nung der Grund­steu­er zu erzie­len, müs­sen die Grund­stücks­prei­se neu berech­net wer­den. Dazu benö­tigt das Finanz­amt Daten zu Ihrem Grund­stück. Die­se kön­nen seit März 2022 in der „Erklä­rung zur Fest­stel­lung der Grund­steu­er­wer­te“ von jedem Haus­be­sit­zer ange­ge­ben wer­den. Wel­che Daten hier genau nötig sind, ist von Bun­des­land zu Bun­des­land unter­schied­lich. In jedem Fall soll­ten sie fol­gen­de Daten parat haben:

  • Grund­buch­da­ten

  • Art der Nutzung

  • Boden­richt­wert (wird in vie­len Bun­des­län­dern auto­ma­tisch hinzugefügt)

  • Grund­stücks­flä­che

  • Akten­zei­chen des Einheitswertes

Da man­che Bun­des­län­der ein abge­wan­del­tes Modell zur Berech­nung der Grund­steu­er nut­zen, kön­nen unter­schied­li­che Infor­ma­tio­nen fäl­lig wer­den. In den meis­ten Bun­des­län­dern wird aller­dings das Bun­des­mo­dell ange­wandt. Hier sehen Sie, ob Ihr Bun­des­land dazugehört:

  • Ber­lin
  • Bran­den­burg
  • Bre­men
  • Meck­­len­­burg-Vor­­­pom­­mern
  • Nor­d­rhein-Wes­t­­fa­­len
  • Rhein­­land-Pfalz
  • Saar­land
  • Sach­sen
  • Sach­­sen-Anhalt
  • Schles­­wig-Hol­stein
  • Thü­rin­gen

Wich­tig

Das Bun­des­mo­dell for­dert dabei lei­der die meis­ten Daten. Hier wer­den über die all­ge­mei­nen Daten auch Infor­ma­tio­nen zu dem mög­li­chen Gebäu­de­al­ter, der Anzahl und Grö­ße der ein­zel­nen Woh­nung und Gara­gen und Stell­plät­zen abgefragt.

In Bay­ern, Ham­burg, Hes­sen und Nie­der­sach­sen kommt das Flä­chen­fak­tor­mo­dell zum Ein­satz. In Baden-Wür­t­­te­m­­berg wird das Boden­wert­mo­dell genutzt. Bei bei­den Model­len wer­den etwas weni­ger Anga­ben benö­tigt, als in ande­ren Bundesländern.

Wo fin­de ich die nöti­gen Daten?

Vie­le der Daten fin­den Sie im Grund­buch Ihrer Immo­bi­lie. Hier fin­den Sie in der Regel Infor­ma­tio­nen zu den Grund­buch­da­ten, der Wohn- und Grund­stücks­flä­che, sowie den zuge­hö­ri­gen Gara­gen und Stellplätzen.

Ande­re Daten sind schwie­ri­ger auf­zu­trei­ben. In vie­len Fäl­len lohnt sich ein Blick in die Kauf­un­ter­la­gen. Zum Kauf waren in der Regel die meis­ten der Daten not­wen­dig, die auch in der Fest­stel­lungs­er­klä­rung abge­fragt wer­den. Soll­ten Sie den­noch Unter­la­gen ver­mis­sen, fin­den Sie in der fol­gen­den Über­sicht Hilfe:

Doku­mentWo Sie es finden
Art der NutzungLie­gen­schafts­kar­te / Flur­kar­te, wel­che im ört­li­chen Katas­ter­amt zu bekom­men ist.
Boden­richt­wertSoll­te der Boden­richt­wert nicht auto­ma­tisch aus­ge­füllt wer­den, fin­den Sie im Inter­net kos­ten­lo­se Bodenrichtwerttabellen.
Akten­zei­chen des EinheitswertesGrund­steu­er­be­scheid
Wohn­flä­cheGrund­ak­te des Grund­bu­ches, im Kauf­ver­trag oder Bauplänen
Mög­li­ches GebäudealterFer­tig­stel­lungs­an­zei­ge, wel­che in der Bau­ak­te im Bau­amt zu fin­den ist.
Grund­stücks­flä­cheGrund­ak­te des Grund­bu­ches, wel­che beim Grund­buch­amt ein­seh­bar ist.
Anzahl klei­ner, mitt­le­rer und gro­ßer WohnungenMüs­sen die Woh­nun­gen der Immo­bi­lie ein­zeln ange­ge­ben wer­den, wer­den sie nach Grö­ße sor­tiert.

Klein < 60 m², Mit­tel 60 – 100 m², Groß > 100 m²

Wo muss ich die Daten einreichen?

Die Erklä­rung zur Fest­stel­lung der Grund­steu­er­wer­te muss über die Online-Plat­t­­form Els­ter ein­ge­reicht wer­den. Nur in Aus­nah­me­fäl­len ist die pos­ta­li­sche Über­mitt­lung der Daten zuläs­sig. Wei­te­re Infor­ma­tio­nen dazu fin­den Sie bei Ihrem zustän­di­gen Finanzamt.

Tipp: Soll­ten Sie über kein Els­­ter-Kon­­­to ver­fü­gen, kön­nen die Daten auch von Ihren Kin­dern oder Eltern über­mit­telt wer­den. Die Regis­trie­rung für ein eige­nes Els­­ter-Kon­­­to kann aus Sicher­heits­grün­den bis zu zehn Werk­ta­ge dau­ern. So kön­nen Sie die War­te­zeit schnell umgehen.

Was pas­siert als Nächstes?

Nach­dem Sie Ihre Daten dem zustän­di­gen Finanz­amt erfolg­reich über­mit­telt haben, berech­net die­ses Ihre Grund­steu­er­wer­te. Dar­auf­hin erhal­ten Sie einen Grund­steu­er­wert­be­scheid und einen Grund­steu­er­mess­be­scheid. Kei­ne der bei­den Beschei­de sind Zah­lungs­auf­for­de­run­gen, sie die­nen ledig­lich der Berech­nung der neu­en Hebe­sät­ze. Kon­trol­lie­ren Sie die Infor­ma­tio­nen und heben Sie sie sicher auf.

Zur glei­chen Zeit erhält die Gemein­de oder Stadt Ihre Daten vom zustän­di­gen Finanz­amt. Auf Basis die­ser Daten erhal­ten Sie einen Grund­steu­er­be­scheid von Ihrer Gemein­de oder Stadt. Der Grund­steu­er­be­scheid mit der neu berech­ne­ten Grund­steu­er muss aller­dings erst ab 2025 gezahlt wer­den, da die Grund­steu­er­re­form erst dann in Kraft setzt.

Wozu sind die ver­schie­de­nen Beschei­de gut?

Um die Höhe Ihrer Grund­steu­er berech­nen zu kön­nen, wer­den ver­schie­de­ne Mess­wer­te benö­tigt. Die­se wer­den berech­net und dar­auf­hin mit­ein­an­der ver­rech­net. Mit der Grund­steu­er­re­form wird die Grund­steu­er in Zukunft wie folgt berechnet:

Wert des Grund­be­sit­zes x Steu­er­mess­zahl x Hebesatz

Um die ein­zel­nen Mess­wer­te zu berech­nen, sind die von Ihnen ange­ge­be­nen Daten not­wen­dig. Über die genau­en Berech­nun­gen wer­den Sie in den unter­schied­li­chen Beschei­den, die Sie vom Finanz­amt und der Gemein­de oder Stadt erhal­ten, aufgeklärt.

Grund­steu­er­wert­be­scheid

Als Ers­tes rech­net das Finanz­amt den Grund­steu­er­wert aus. Die­ser ist in der Rech­nung zur Bestim­mung der Grund­steu­er als „Wert des Grund­be­sit­zes“ auf­ge­führt. Die voll­stän­di­ge Berech­nung fin­den Sie in dem Grund­steu­er­wert­be­scheid. Die­sen erhal­ten Sie pos­ta­lisch vom Finanzamt.

Grund­steu­er­mess­be­scheid

Der zwei­te Schritt ist die Steu­er­mess­zahl. Der Bescheid über die Berech­nung erhal­ten Sie zusam­men mit dem Grund­steu­er­wert­be­scheid vom Finanz­amt. Kei­nes der bei­den Doku­men­te ist mit einer fäl­li­gen Zah­lung ver­bun­den. Sie die­nen ledig­lich der Information.

Grund­steu­er­be­scheid

Der Grund­steu­er­be­scheid ent­hält die voll­stän­di­ge Berech­nung der fäl­li­gen Grund­steu­er. Die­sen erhal­ten Sie von Ihrer zustän­di­gen Gemein­de oder Stadt. Erst jetzt wird die Zah­lung der Grund­steu­er fällig.

Wird die Grund­steu­er für mei­ne Immo­bi­lie teurer?

Laut Bun­des­re­gie­rung soll die Neue­rung der Grund­steu­er kei­ne Aus­wir­kun­gen auf das Gesamt­auf­kom­men der Steu­er haben. Was Sie für Ihr Haus im Ein­zel­fall zah­len müs­sen, ist dadurch aller­dings nicht geklärt. Man­che Besit­zer zah­len mit der Reform mehr, ande­re zah­len weni­ger. Da die Zah­lun­gen der­zeit unfair ver­teilt sind, kön­nen die­se Ände­run­gen laut Bund nicht ver­mie­den werden.

Die Hebe­sät­ze müs­sen von den Gemein­den und Städ­ten selbst ange­passt wer­den. Sie sol­len laut Bund dafür sor­gen, dass die Ände­run­gen der Steu­er für Besit­zer von Immo­bi­li­en mög­lichst neu­tral ausfallen.

Online fin­den Sie eini­ge Grund­steu­er­rech­ner, mit denen Sie Ihre zukünf­ti­ge Grund­steu­er schät­zen las­sen kön­nen. Beach­ten Sie, dass die Ergeb­nis­se kei­ne Garan­tie für die tat­säch­li­che Steu­er dar­stel­len. Sie die­nen ledig­lich als Orientierung.

Was pas­siert, wenn ich mei­ne Daten nicht abschicke?

Bis zum 31. Janu­ar 2023 kann die Erklä­rung zur Fest­stel­lung der Grund­steu­er­wer­te noch ein­ge­reicht wer­den. Soll­ten Sie die­se ver­spä­tet abge­ben, kön­nen Mahn­kos­ten auf Sie zukommen.

Soll­ten Sie die Mah­nung eben­falls igno­rie­ren, müs­sen Sie mit Zwangs­geld von bis zu 25.000 € plus Ver­spä­tungs­zu­schlag rech­nen. Wer trotz allem kei­ne Anga­ben ein­reicht, kann vom Finanz­amt geschätzt wer­den. Dies ist in der Regel mit deut­lich höhe­ren Steu­er­sät­zen verbunden.

Spa­ren Sie sich unnö­ti­gen Stress und Kos­ten und schi­cken Sie Ihre Fest­stel­lungs­er­klä­rung recht­zei­tig ab. Als Immo­bi­li­en­gut­ach­ter bie­ten wir rund um das The­ma Immo­bi­li­en höchs­te Exper­ti­se. Unser Team stets Ihnen zur Bera­tung gern zur Verfügung.

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Wenn Sie Fra­gen zu die­sem The­ma haben, dann rufen Sie gern an: 0208 20767160.
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