Der Traum der eigenen Immobilie in greifbarer Nähe – Immobilienpreise werden von einem Konglomerat verschiedener Faktoren beeinflusst und es lassen sich nur schwer Aussagen über ihre Entwicklung treffen. Nachdem sie in Deutschland über ein Jahrzehnt lang steil angestiegen sind, wurde dem Immobilienboom im 2. Quartal 2022 ein Ende gesetzt: Ein Preisrückgang ist eingetreten.
Preise am Immobilienmarkt sinken
Obwohl die Immobilienpreise im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal noch um 2,5 Prozent gestiegen sind, sinken sie, wie bereits erwähnt, im folgenden Quartal um rund 0,7 Prozent. Das dritte Quartal kennzeichnet sich ebenfalls durch einen Rückgang, der sich auch im vierten Quartal weiter durchzieht.
Angaben von immowelt ergaben, dass in 13 von 14 Großstädten die Preise im letzten Quartal im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind. An erster Stelle der teuersten Städte Deutschlands (in Bezug auf den Quadratmeterpreis) steht München mit 8.953 €.
München und Hamburg
In Hamburg und München liegt die Entwicklung bei ca. ‑6 %. Die Differenz zwischen den Quadratmeterpreisen lag bei über 2.500 €, somit steht Hamburg an zweiter Stelle mit 6.424 €.
Köln
In Köln ist der Quadratmeterpreis konstant geblieben und lag bei 5.276 €. Insgesamt steht Köln von den 14 Städten an 5. Stelle, davor befinden sich noch Frankfurt und Stuttgart.
Berlin
In Berlin sind die Preise nur um 1 % gesunken. Die Hauptstadt folgt nach Köln mit einem Quadratmeterpreis von 5.040 €.
Essen
Essen hat den größten Rückgang mit rund 8 % – der Quadratmeterpreis lag bei 2.767 € und konnte bei den beobachteten Städten nur von Leipzig unterboten werden.
Dieser Abwärts-Trend könnte sich laut Expert:innen, darunter das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), im Jahr 2023 fortsetzen und sogar verstärken. Eine Minderung von bis zu zehn Prozent der Kaufpreise für Immobilien seien demnach im Rahmen des Möglichen.
Platzt die Immobilienblase?
Die Beantwortung dieser Frage ist nicht so einfach, da erst, nachdem sie geplatzt ist, sicher gesagt werden kann, dass es sich um eine Immobilienblase gehandelt hat. Derzeit sprechen am deutschen Immobilienmarkt einige Punkte für, aber andere wiederum dagegen. Doch bevor diese spezifiziert werden, sollte geklärt werden, was eine Immobilienblase überhaupt ist.
Folgen
Zunächst lösen die hohen Kaufpreise eine besonders hohe Nachfrage nach Mietimmobilien aus, da weniger Interessent:innen sich für einen Kauf entscheiden.
Ist der Höhepunkt der Immobilienpreise erreicht, platzt die Blase und ein rasanter Preisrückgang ist zu verzeichnen. Der Immobilienmarkt ist durch sinkende Preise geprägt und Eigentümer:innen, denen ein Verkauf bevorsteht, müssen sich auf einen Werteverlust einstellen.
Eigentümer:innen, die wegen der Erhöhung der Zinsen auf Anschlussfinanzierung angewiesen sind, sind nicht mehr imstande, die Abzahlung ihres Kredits zu leisten. Nicht selten droht Kreditnehmer:innen aufgrund der finanziellen Notlage eine Zwangsversteigerung.
Was spricht dafür/dagegen?
Für das Bestehen einer Blase sprechen die in den vergangenen Jahren steigenden Preise (zumindest bis zum zweiten Quartal 2022) und die deutlich überbewerteten Immobilien. Der Deutschen Bundesbank zufolge 2021 um bis zu 40 Prozent (im vorangehenden Jahr waren es noch 30 Prozent) ohne Eintritt eines Rückgangs.
Andererseits weisen die Immobilienpreise in ländlichen Gebieten keine Auffälligkeiten in dem Ausmaß vor und die Vergabe von Krediten erfolgt an kreditwürdige Käufer:innen, was einer Immobilienblase widerspricht. Dies ist der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu verdanken, welche 2016 in Kraft getreten ist.
Des Weiteren scheinen die Haushalte in Deutschland nicht überschuldet zu haben, was bedeutet, dass ein Großteil der Immobilienkäufer:innen langfristig finanzieren. Die Folgen der steigenden Zinsen zeigen noch keine Auswirkung, da normalerweise damit zu rechnen ist, dass die Menschen sich zurückhaltender zeigen.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Einstieg am Immobilienmarkt?
Trotz sinkender Preise erwarten Sachkundige keine lange Dauer der Abwärtsbewegung. Die Geschäftsführerin des Immobilienportals Immoscout24 Gesa Crockfeld erklärt ausdrücklich, dass die Preisentwicklung zwar nur schwer vorherzusagen ist, jedoch sie und ihr Team der Meinung sind, “dass die Preise mittelfristig wieder steigen werden” und Kaufinteressierte daher nicht zu lange untätig bleiben sollen.
In der jetzigen Lage sehen sich potenzielle Käufer:innen in einer Position mit Verhandlungsspielraum, zumal die Auswahl größer ist als die Jahre zuvor. Dieser Vorteil ist leicht vergänglich, da laut der Expertin bereits Indizien vorliegen, die für einen Zuwachs der Nachfrage sprechen.
Andere Experten gaben preis, dass sie im zweiten Quartal 2023 mehr “Schwung” in Form von Transaktionen auf dem Immobilienmarkt erwarten. Ein Preisrückgang ist insbesondere bei Bestandsimmobilien denkbar, da die Nachfrage nach Neubauten höher ist. Ausschlaggebende Kraft dafür ist die Energieeffizienz neu gebauter Objekte in Begleitung von instabilen Energiepreisen.
Die Preise von Bestandsobjekten, welche umfangreichen Arbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen bedürfen, werden in Kürze wohl nicht wieder steigen. Nur für Kaufinteressenten von Gebäuden, in die noch viel Geld investiert werden muss, könnte sich, laut dem Immobilienmarktforscher Michael Voigtländer, das Abwarten lohnen.
Entwicklung von Inflation und Zinsen
Niedrige Zinsen begünstigen den Immobilienkauf – steigen Immobilienpreise wieder an, werden Kredite teurer und viele Interessenten sehen sich gezwungen, den Markt zu verlassen. Eine geringe Nachfrage wiederum hat sinkende Kaufpreise zur Folge.
Im vergangenen Jahr ist der durchschnittliche Zinssatz für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung um mehr als ein dreifaches angestiegen. Die EZB hat den Leitzins am 9. Juni 2022 das erste Mal nach 14 Jahren von 0 auf 0,25 Prozent angehoben. Die Zinsentwicklung wird wiederum von der Inflation angetrieben.
Wegen hoher Wohnungs- und Hauspreise führte die fortschreitende Inflation zum Nachfragerückgang, weshalb nicht nur Mietobjekte, sondern auch Immobilien in ländlichen Gebieten oder mit Modernisierungs- und Sanierungsbedarf für Interessenten infrage kommen.
Unklar ist, wie stark der Preisrückgang in welchen Regionen ausfällt und anhält. In jedem Fall sind Interessenten mit höherem Eigenkapital dem Rest, der auf Fremdkapital angewiesen ist, überlegen, da sie unabhängiger und flexibler, was die Zeitpunktwahl des Markteinstiegs vereinfacht.
Mehr Sicherheit durch professionelle Unterstützung
Wer Immobilien kaufen oder verkaufen möchte und sich nicht sicher ist, wann welcher Schritt eingeleitet werden soll und welchen Punkten besondere Beachtung geschenkt werden soll, dem ist mit der Zusammenarbeit mit professionellen Sachverständigen mehr als geholfen. Immobiliengutachter Rhein-Ruhr GmbH gilt als kompetent, erfahren und zuverlässig und kann Kund:innen in unterschiedlichen Belangen rund um den Verkauf und Kauf von Immobilien umfassend unterstützen.
Sie haben Fragen?
Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, dann rufen Sie gern an: 0208 20767160.
Sie können ebenfalls eine E‑Mail schreiben oder unser Kontaktformular benutzen.
