Das Thema Bausparen scheint an Relevanz verloren zu haben, da seit 2013 ein kontinuierlicher Rückgang an abgeschlossenen Bausparverträgen in Deutschland zugrunde liegt. Es ist eine von vielen Finanzierungsmöglichkeiten, die bereits seit Jahrzehnten praktiziert wird und Spar- und Darlehensvertrag vereint.
Seit jeher gibt es geteilte Meinungen und wie immer hängt es von individuellen Aspekten ab, ob Bausparen die richtige Wahl ist. Mit Blick auf die Zukunft und einem möglicherweise drohenden Anstieg der Zinsen sollte der Abschluss eines Bausparvertrags zumindest ernsthaft in Erwägung gezogen werden. Doch wie genau funktioniert Bausparen und was gibt es zu beachten?
Was ist ein Bausparvertrag?
Zunächst sollte jedem das Konzept des Bausparvertrags klar sein. Der Grundgedanke besteht darin, dass zukünftige Eigentümer:innen eine gewisse Zeit lang bestimmte Beträge einzahlen, die das Bausparguthaben bilden. Befindet sich genug Geld auf dem Bausparkonto, kann ein Darlehen ausgezahlt werden, welches für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden muss.
Die Besonderheit liegt darin, dass der Zinssatz für das Darlehen, aber auch für die vorangehende Sparphase im Vorhinein festgeschrieben wird und keinen Zinsschwankungen unterliegt. Dies bietet den Sparer:innen vor allem in Zeiten steigender Zinsen mehr Sicherheit. Darlehensnehmer:innen sind allerdings an verschiedene Einschränkungen und Bedingungen, wie mitunter dem Ablauf der Mindestsparzeit, gebunden.
Der konkrete Ablauf des Bausparens
Es gibt drei Phasen, jedoch sollte vorab natürlich noch die Höhe der Bausparsumme bestimmt werden. Da beim Bausparen das Geld in der Regel in die (Teil-)Finanzierung der eigenen Immobilie oder in Instandhaltungsrücklagen oder Modernisierungen dieser fließt, sind die Beträge nicht so hoch, wie es bei Baukrediten der Fall ist. Üblich sind 50.000 € bis 100.000 €(teils auch 10.000 € bis 200.000 €). Da bei Vertragsschluss normalerweise nicht bekannt ist, wie viel Geld später genau gebraucht wird, kann es vorkommen, dass die Summe zu hoch oder zu niedrig gewählt wird.
Was noch zu berücksichtigen ist
Abschlusskosten
Noch bevor die ersten Euros auf das Guthaben eingehen, befindet sich das Konto im Minus, da nach Vertragsschluss als Erstes die sogenannten Abschlusskosten gezahlt werden müssen. Diese sind in Höhe von rund 1,0 – 1,6 % der Bausparsumme und können bei entsprechend hohen Beträgen auch im dreistelligen Bereich liegen. (Bei einer Summe von zum Beispiel 50.000 € würden sich die Abschlusskosten auf 500 – 800 € belaufen)
Wer allerdings nach der Sparphase den Vertrag auflöst, erhält die Abschlussgebühren nicht zurück. Nur, wenn der Vertrag innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsschluss widerrufen wird, kann das Geld zurückerstattet werden.
Vorausdarlehen
Es kann einige Jahre dauern, bis das Darlehen ausgezahlt wird, doch die passende oder sogar Traumimmobilie wird schon vorher gefunden. Obwohl die gesamte Immobilie nicht ausschließlich durch das Bausparen finanziert wird, ist für Möglichkeiten gesorgt, bei denen das Geld schon vor Ablauf der Sparphase ausgezahlt wird.
- Forward-Darlehen/ Vorausdarlehen
- Bausparsofortfinanzierung
- Kombikredit/ Kombidarlehen
- Konstantdarlehen
Sie alle meinen dasselbe, nämlich die Kombination aus einem klassischen Bausparvertrag und einem endfälligen Darlehen. Dabei wird erst ein Darlehensvertrag abgeschlossen und zeitgleich Bausparbeträge eingezahlt. Das Vorausdarlehen wird nicht sofort/ fortlaufend getilgt, sondern durch den Bausparvertrag abgelöst, sobald dieser zuteilungsreif ist.
Das ersparte Guthaben dient zur Tilgung eines Teils des Darlehens und der übrige wird zu einem Bauspardarlehen umgeschuldet. Wie bei einem Annuitätendarlehen sind Tilgung und Zins Bestandteile der monatlichen Rate, jedoch kann hierbei im Vergleich dazu die Provision höher ausfallen, beziehungsweise der Gesamteffektivzins niedriger.
Ein gewisses Risiko besteht bei der Bausparsofortfinanzierung, wenn die Laufzeit des Vorausdarlehens abläuft, noch bevor der Vertrag zuteilungsreif ist. In diesem Szenario bedarf es einer zusätzlichen Zwischenfinanzierung, dessen Zinssatz höher ausfallen könnten, wodurch die anfallenden Kosten noch stärker in die Höhe steigen würden.
Bezüglich des Effektivzinses herrscht bei einigen Bausparkassen nicht die nötige Transparenz. Für den Vergleich von Krediten werden die effektiven Jahreszinsen zurate gezogen. Dies gestaltet sich zum Teil kompliziert bei Bausparverträgen, da bei Kombikrediten die Zinsen und Raten erst feststehen, wenn diese auch am Ende der Zinsbindung zugeteilt werden. Kommt das Ende der Zinsbindung noch vor der Zuteilungsreife, ist der Vergleich nur schwer möglich.
Staatliche Förderung
Menschen mit geringem Einkommen können von unterschiedlicher staatlicher Förderung profitieren. Die Wohnungsbauprämie kommt für Einzelpersonen mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis maximal 35.000 € (bei Ehepaaren 70.000 €) infrage. Maximal können 70 bzw. 140 € (10 % auf höchstens 700/ 1.400 €) erhalten werden und dies auch nur, wenn nicht bereits die nächste Fördermöglichkeit beansprucht wird und jährlich mindestens 50 € eingezahlt werden.
Dieselben Kriterien gelten auch für die Arbeitnehmersparzulage: Hier sind Menschen mit einem Brutto-Jahreseinkommen bis maximal 17.900 € (bei Verheirateten sind es 35.800 €) berechtigt und erhalten 9 % auf maximal 470/ 940 €. Somit lägen die Zuschüsse bei 43 €/ 86 €. Dies erfolgt in Verbindung mit vermögenswirksamen Leistungen (VL), die von dem/der Arbeitgeber:in gezahlt werden.
Dazu sollte erwähnt werden, dass bei Inanspruchnahme dieser staatlichen Fördermittel das Geld auch nur zur Finanzierung wohnwirtschaftlicher Zwecke eingesetzt werden kann.
Des Weiteren gibt es Wohn-Riester, welches 175 € für Erwachsene bereithält (Grundzulage), wie auch Kinderzulagen, die entweder bei 185 € oder 300 €pro Kind liegen (je nachdem, ob es vor oder nach 2008 geboren wurde). Vorausgesetzt wird, dass Bausparende 4 % des sozialversicherungspflichtigen Einkommens abzgl. der Zulagen (Mindesteigenbetrag) einzahlen.
Alter Bausparvertrag
Bausparkassen dürfen die Verträge grundsätzlich 10 Jahre nach der Zuteilung kündigen. Alte Bausparverträge lohnen sich nicht für sie, wenn sie niedrig verzinst sind. Kommt es zu einer Kündigung, können die Sparenden, wenn es schlecht läuft, keine Treueprämien und Bonuszinsen mehr erhalten.
Einige Sparkassen legen den Kund:innen einen Tarifwechsel nahe, der niedrigere Darlehenszinsen verspricht. Dabei kann nicht nur der Anspruch auf den Bonuszins vergehen, sondern das bis dahin gesparte Guthaben kann sich auch verringern, wenn die Einzahlungen rückwirkend niedriger verzinst werden. Oftmals erweisen sich also Altverträge für die Kund:innen rentabler als neue, weshalb die Sparkassen versuchen, diese zu kündigen.
Vor- und Nachteile
Für wen und wann lohnt es sich?
Bausparen verbindet, wie es der Name verrät, Sparen und Bauen – dabei lohnt es sich nicht für diejenigen, die in erster Hinsicht Sparen wollen. Vielmehr eignet es sich gerade bei günstigen Zinsen oder absehbar steigenden Zinsen, da ein niedriger Zinssatz in der Zukunft für ein günstiges Darlehen sorgt. Da die Zinsentwicklung bei Bausparverträgen nicht so schnell verläuft, wie auf dem Finanzierungsmarkt, resultieren daraus günstige Konditionen für Interessent:innen – ein Bausparvertrag stellt somit einen Schutz vor hohen Bauzinsen dar.
Bausparen sollte, wer Geld für
- Modernisierungen,
- Renovierungen,
- (energetische) Sanierungen,
- Instandhaltung,
- Anschlussfinanzierung, aber auch
- Neubau und
- Kauf von Immobilien
benötigt. Für die beiden letzten Punkte reicht ein Bausparvertrag allein in der Regel nicht aus, doch kann er trotzdem beim Aufwenden der Startsumme oder bei der Teilfinanzierung nützlich sein.
Junge Leute unter 25 Jahren können außerordentlich beim Bausparen profitieren, da sie nicht nur von vielen Bausparkassen Boni erhalten, sondern auch, da sie bei Erhalt der Wohnungsbauprämie nicht zur wohnwirtschaftlichen Verwendung des Gelds verpflichtet sind.
Auch für Personen und junge Familien, die sich in absehbarer Zukunft eine eigene Immobilie anschaffen möchten oder bereits im Besitz davon sind und Geld zur Modernisierung in den nächsten Jahren zur Seite legen wollen, ist ein Bausparvertrag eine lukrative Option. Dieses Thema kann in verschiedenen Lebenslagen erneut auftauchen, da an jeder Immobilie früher oder später Arbeiten anfallen und nicht alle Eigentümer:innen das nötige Eigenkapital besitzen.
Fazit
Der Traum vom Eigenheim kann für viele Menschen durch verschiedene Formen der Finanzierung in greifbare Nähe rücken. Zur reinen Geldanlage ist Bausparen nicht geeignet, da es deutlich bessere Konditionen bei anderen Verfahren zu ergattern gibt. Sinnvoll ist es dann, wenn sich (zukünftige) Eigentümer:innen vor steigenden Bauzinsen schützen und sich einen niedrigen Zinssatz sichern möchten.
Da es viele verschiedene Möglichkeiten bei Bausparverträgen gibt und jede Bausparkasse unterschiedliche Konditionen anbietet, sollte unbedingt ein ausführlicher Vergleich vorgenommen werden, damit Vorteile daraus gezogen werden können. Beratungsgespräche mit erfahrenen Sachverständigen können zu einer neutralen Sicht auf die Möglichkeiten verhelfen und dazu führen, dass Auftraggeber:innen die für sie persönlich ideale Lösung finden.
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