Neben Sachgütern wie Barmitteln, Autos, Schmuck und anderen persönlichen Gegenständen können auch Schulden und Immobilien vererbt werden. Erbende entscheiden, ob sie die geerbte Wohnung oder das Haus verkaufen, vermieten oder selbst einziehen wollen. Der Verkauf ist eine oftmals bevorzugte Option, da danach keine weiteren Arbeiten anfallen, wie etwa bei der Vermietung oder wenn die eigene Nutzung aus diversen Gründen nicht infrage kommt.
Beim Verkauf eines geerbten Hauses sind allerdings auch zahlreiche Aspekte, unter anderem die Spekulationssteuer, zu berücksichtigen. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen und wie der Hausverkauf im Rahmen einer Erbschaft abläuft.
Annahme und Ausschlagen der Erbschaft
Nachdem Hinterbliebene von der Erbschaft erfahren, haben sie eine sechs Wochen Zeit, um das Erbe abzutreten.
Ausgenommen von dieser Ausschlagungsfrist sind Erbende, die sich zum Zeitpunkt der Bekanntgabe nicht im Land befinden oder wenn der letzte Wohnsitz des Verstorbenen im Ausland liegt.
Das Ausschlagen von geerbten Grundstücken, Häusern und Wohnungen bietet sich dann an, wenn hohe Verbindlichkeiten (Hypothek, Grundschulden etc.) bestehen oder Kosten (z. B. Sanierungen, Renovierungen) anfallen, die den Wert des Objekts übersteigen. In diesem Fall müssten rechtmäßige Erben mit ihrem Privatvermögen dafür aufkommen.
Wenn Erben also selbst nicht liquide sind und weitere Ausgaben in Verbindung mit der Annahme nicht selbst tragen können, sollten sie das Erbe fristgerecht ausschlagen. Ein Erbe kann nur als Ganzes angenommen oder abgelehnt werden, weshalb bereits vorab kalkuliert werden sollte, ob und in welcher Höhe eine finanzielle Belastung eingegangen werden kann.
Liegt kein notarielles Testament/ letztwillige Verfügung vor, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Ehegatten stehen an erster Stelle, danach folgen Nachkommen und so weiter. Die Familienmitglieder werden in verschiedene Ordnungen/ Linien eingeteilt, die nacheinander erbberechtigt sind. Erst, wenn alle Angehörigen einer Linie verstorben sind oder gar nicht erst existieren, erbt die nächste Linie.
Welche Möglichkeiten gibt es?
Nachdem die Entscheidung zur Annahme der Erbschaft gefallen ist, steht für neue Eigentümer:innen direkt die nächste an – Was soll mit der Immobilie geschehen? Unter Berücksichtigung und Abwägung diverser Punkte sollte eine fundierte Wahl getroffen werden.
Eigennutzung
Gerade dann, wenn die Lage der geerbten Immobilie für einen Einzug spricht, kommt die Eigennutzung infrage.
Vorab sollte jedoch geklärt werden, ob die emotionale Bindung nicht doch zu hoch ist und das Wohnen in dem alten Elternhaus zu viele Erinnerungen weckt.
Auf der anderen Seite kann ebendiese Bindung auch dazu führen, dass der Wert subjektiv höher angesehen und eine Eigennutzung um jeden Preis durchgesetzt wird, auch wenn sie sich aus rein finanzieller Sicht nicht lohnen würde.
Selbst dann, wenn Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie auch eventuelle Umbauten und Renovierungen gedeckt werden können, kommt noch die Erbschaftssteuer hinzu.Die Höhe dieser hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erbenden und Erblasser und dem Immobilienwert ab. Selbst die Wohnfläche der geerbten Immobilie bestimmt, ob und in welchem Ausmaß Steuern gezahlt werden müssen. Im Optimalfall beläuft sie sich nicht über 200 qm.
Vermietung
Wurde ein Haus oder eine Wohnung bereits vor der Vererbung vermietet, treten Erben automatisch in die Rechtsnachfolge, ohne sich dafür ins Grundbuch eintragen lassen zu müssen.
Der bis dahin bestehende Mietvertrag und das Mietverhältnis werden automatisch übernommen und behalten Gültigkeit. Eigentümer:innen können unter Umständen eine Eigenbedarfskündigung einreichen, um das Verhältnis aufzulösen.
Zu beachten ist, dass Einnahmen, die aus der Vermietung oder Verpachtung hervorgehen, nicht vollständig in die eigene Tasche fließen, sondern steuerpflichtig sind und darüber hinaus auch für Instandhaltungsrücklagen aufgewendet werden müssen. Diese sind zweckgebunden und verfolgen das Ziel der Werterhaltung der Immobilie.
Diese Option ist mit hohem Aufwand verbunden, da Vermieter:innen viele Pflichten haben und einer ganzen Reihe an Aufgaben nachkommen müssen. Bis sich mit einem vermieteten Haus Gewinne erzielen lassen, können zum Teil viele Jahre vergehen. Lukrativer sind Mehrfamilienhäuser, bei denen die Rendite höher ausfällt und anfallende Kosten auf mehrere Mietparteien aufgeteilt werden können.
Eigentümer:innen vermieteter Immobilien stehen abgesehen davon auch in engem Kontakt zur Hausverwaltung, falls sie diese nicht selbst übernehmen.
Demnach beansprucht die Rolle eines/-r Vermieter:in viel Zeit und Kosten und sollte nicht übernommen werden, wenn keine umfassende Auseinandersetzung stattgefunden hat.
Verkauf
Angenommen, es gibt einen Alleinerbenden, der/die das Haus verkaufen möchte, sollte dieser auf jeden Fall einen zertifizierten Sachverständigen mit der Wertermittlung beauftragen.
Insbesondere, wenn seit dem letzten Verkehrswertgutachten einige Zeit vergangen ist und Maßnahmen zur Modernisierung durchgeführt wurden oder der Bodenwert gestiegen ist, lohnt es sich, dieses zu aktualisieren. In vielen Fällen liegt der Wert unter dem des Finanzamtes, was in einer Senkung der Erbschaftssteuer resultiert.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn eine Immobilie vor Ablaufen der Spekulationsfrist verkauft wird.
Befreiung
Ausnahmen bestehen im Zusammenhang mit der sogenannten “Dreijahresfrist” und der “Zehnjahresfrist”. Liegen zwischen dem Erwerb der Immobilie (durch den Erblasser) und dem Verkauf (durch die Erbenden) mindestens zehn Jahre, muss diese Art der Steuer nicht gezahlt werden. Hierfür ist der notariell beurkundete Kaufvertrag des Grundstücks und das darin enthaltene Datum von Bedeutung.
Auch, wenn Erblasser, Erben oder ihre Kinder im Jahr des Verkaufs und den vorigen zwei Kalenderjahren das Objekt selbst dauerhaft bewohnt haben, können sie das geerbte Haus steuerfrei verkaufen.
Dabei werden angebrochene Kalenderjahre berechnet, sodass keine Dauer von vollen 36 Monaten geprüft wird, sondern lediglich auf die Kalenderjahre geachtet wird. Erben könnten etwa im Dezember 2020 in das besagte Haus einziehen und im Januar 2022 anlässlich des anstehenden Verkaufs ausziehen. In diesem Fall haben sie 2020, 2021 und 2022 (drei Kalenderjahre, aber summiert nur 14 Monate) die Immobilie bewohnt und die Spekulationssteuer wird nicht erhoben.
Welche weiteren Kosten fallen an?
Neben Verbindlichkeiten, Reparaturen, Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer müssen Hinterbliebene mit geerbten Häusern eventuell auch für Notare, Makler und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens aufkommen.
Notarkosten können für Grundbuchauszüge anfallen und beim Verkauf auch auf Käufer:innen übertragen werden. Maklerprovisionen werden prozentual berechnet und fangen bei 3,57 % an. Ein professioneller Makler unterstützt die Verkäufer:innen unter anderem bei
- Wertermittlung
- Vermarktung
- Vertragsverhandlungen
- Aufsetzen des Kaufvertrages
- Terminen beim Notar
- Übergabe
und vielem mehr. Er/ Sie übernimmt wertvolle Dienste und kann einen höheren Verkaufspreis erzielen, Eigentümer vor Verlusten bewahren und den gesamten Prozess beschleunigen.
Erbengemeinschaft: Geerbtes Haus verkaufen oder aufteilen
Bei mehr als nur einem Erben, beispielsweise durch die gesetzliche Erbfolge, wenn das Vermögen zu gleichen Teilen an Ehepartner und Kinder geht, werden entweder Anteile am Nachlass oder einzelne Gegenstände hinterlassen.
Im ersten Fall, beim Vorliegen einer Erbengemeinschaft, können Entscheidungen in Verbindung mit der Immobilie nur einstimmig beschlossen werden. Herrscht Uneinigkeit, ob sie das geerbte Haus vermieten oder verkaufen wollen, kann dies im schlimmsten Fall zu Streitigkeiten führen, die vor Gericht kommen.
Dies ist wiederum verbunden mit Gerichtskosten und im Falle einer Teilungsversteigerung/ eines Zwangsverkaufs muss auch hier mit Einbußen gerechnet werden, da der Verkaufspreis üblicherweise geringer als bei einem freihändigen Verkauf ausfällt.
Im Normalfall wird zwischen einem einvernehmlichen Verkauf und einer Auszahlung eines Erben an die anderen Miterben entschieden, um die Immobilie aufzuteilen.
Aufteilung
Grundsätzlich werden dem Ehepartner die Hälfte überlassen und die andere Hälfte werden zu gleichen Teilen an Kinder und Enkel aufgeteilt. Möchte beispielsweise der hinterbliebene Ehepartner die anderen Miterben auszahlen und das Haus behalten, könnte dies wie folgt aussehen:
Der Hausverkauf als langwieriger Prozess
Von dem Zeitpunkt, an dem das Erbe angenommen wird, bis zu dem, an dem das geerbte Haus an Käufer:innen übergeben wird, kann einige Zeit vergehen. Die Zusammenarbeit mit professionellen Sachverständigen führt zu einem reibungslosen Ablauf und kann unnötige Verzögerungen, die den gesamten Prozess in die Länge ziehen, verhindern. Wir übernehmen die Wertermittlung, die Erstellung von Grundrisszeichnungen und viele weitere Dienste, um Sie optimal auf den Hausverkauf vorzubereiten.
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