Die steuerliche Wertermittlung von Immobilien kann aus verschiedenen Anlässen eingesetzt werden. Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie ist mitunter Grundlage für die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer, deren Höhe vom jeweiligen Wert abhängt. Das Ergebnis des vom Finanzamt durchgeführten Verfahrens liegt dabei häufig über dem tatsächlichen Marktwert, woraus eine höhere Steuerlast resultiert.
Arten von Steuern im Zusammenhang mit Immobilien
Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung besitzt, ist zur Zahlung von bestimmten, mit dem Eigentum davon verbundenen, Steuern verpflichtet. Dabei kommt es darauf an, wie das Objekt in den eigenen Besitz gelangt.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei der Anschaffung von Immobilien oder sowohl bebauten als auch unbebauten Grundstück an. Erfolgt der Erwerb durch eine notarielle Beurkundung, sind normalerweise Käufer und Verkäufer beide Steuerschuldner. Allerdings wird es meist so geregelt, dass die Zahlungspflicht im Kaufvertrag den Käufer trifft.
Wurde diese Zahlung beglichen, teilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, mit der dem neuen Eigentümer erst ein Grundbucheintrag möglich ist. Je nach Bundesland fällt die Grunderwerbsteuer unterschiedlich aus.
Grundsteuer
Bei dieser Form der Steuer handelt es sich um eine jährlich oder auch zu jedem Quartal anfallende Steuer für Eigentümer. Es wird unterschieden zwischen Grundsteuer A und B, je nachdem, ob es sich um private oder land- und forstwirtschaftlich genutzte Immobilien handelt. Auch die Grundsteuer hat keine festgelegte Höhe, da sie mithilfe des Hebesatzes berechnet wird.
Erbschaftssteuer
Werden Immobilien vererbt, müssen die neuen Eigentümer die Erbschaftssteuer zahlen. Anhand der Nähe zum Verstorbenen beziehungsweise dem Verwandtschaftsgrad wird die Höhe des Freibetrags bestimmt. Zur Ermittlung des genauen Betrags wird der aktuelle Marktwert benötigt. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, werden nur 90 Prozent des Verkehrswerts beachtet.
Schenkungssteuer
Wird eine Immobilie ohne das Eintreten eines Todesfalls jemand anderem ohne Gegenleistung überlassen, wird die Schenkungssteuer erhoben. Diese Art der Steuer unterscheidet sich kaum zu der vorher genannten Erbschaftssteuer, weshalb sie beide im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) weiter geregelt sind. Auch im Fall der Schenkung ist ein näheres Verwandtschaftsverhältnis für den Beschenkten von Vorteil.
Spekulationssteuer
Spekulationssteuern können beim privaten Verkauf von Immobilien eintreten, wenn eine Frist von zehn Jahren zwischen der Anschaffung und dem Verkauf liegt. Sie wird auch aufgehoben, wenn das besagte Haus oder die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum selbst als Wohnraum genutzt wurde.
Während die Einkommensteuer bei der Vermietung und die Spekulationssteuer beim Verkauf dem Bund zugutekommen, erhalten Kommunen die Gewerbesteuer und die Grundsteuer. Das Land erhält Einnahmen aus Erbschafts- und Schenkungssteuer wie auch die Grunderwerbsteuer.
Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie
Für die Berechnung des Verkehrswerts, der im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert wird, wendet das Finanzamt unterschiedliche Methoden an. Bei Immobilien und anderen Vermögensgegenständen ist der gemeine Wert von grundlegender Bedeutung. Dieser ist gleichzustellen mit dem Verkehrswert und ist in § 9 Bewertungsgesetz (BewG) weiter ausgelegt.
Bei der Ermittlung beider Werte wird die Frage beantwortet, für welchen Verkaufspreis die Immobilie zu den zu dem Zeitpunkt währenden Marktbedingungen abgetreten werden könnte. Dabei kommen je nach Art des Gebäudes/ des Wohnraums verschiedene Verfahren zur Wertermittlung infrage.
Ungenaue Wertermittlung
Das Finanzamt bedient sich des Einheitswertverfahrens nach §§ 19 bis 32 BewG, wobei die Steuermesszahl und der kommunale Hebesatz mitwirken. Da nach § 21 BewG alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung vorgesehen ist, wird dieser auch berücksichtigt.
Dabei wird wegen des damit verbundenen Aufwands viel öfter ein vereinfachtes Massenbewertungsverfahren genutzt, welches sich bei Weitem nicht so umfangreich wie die Bewertungsverfahren von zertifizierten Sachverständigen herausstellt. Im Zuge dessen werden gleichartigen Wohnobjekten (mehr oder weniger) die gleichen Werte zugesprochen.
Zwar werden Daten von Gutachterausschüssen, wie der Bodenrichtwert, berücksichtigt und gehen mit in die Immobilienbewertung ein, doch bedeutsame und teils wertmindernde Aspekte wie die Ausstattung, der Zustand oder selbst die Lage werden außer Acht gelassen. Das führt zu einer Ermittlung eines Verkehrswerts, der über dem tatsächlichen Wert liegt.
Dies ist bei Eigenheimen der Fall, wenn örtliche Vergleichswerte zur Wertermittlung zurate gezogen werden.
Unbebaute Grundstücke hingegen werden mithilfe der Bodenrichtwerte bewertet.
Bei Renditeobjekten, also mitunter vermieteten Immobilien, wird in der Regel die Nettokaltmiete für die Berechnung genutzt und meist bei 90 Prozent angesetzt.
Immobilien werden in Gebäude, Grund und Boden unterteilt, wenn es sich dabei um Spezial- und Betriebsimmobilien handelt.
Somit führt das typisierende Massenverfahren des Finanzamts zu einer höheren Steuerlast bei Erbschaft, Schenkung oder sonstigen Fällen, in denen die Besteuerung von Immobilien auf dem „automatisch“ ermittelten Wert basieren.
Um den tatsächlichen Wert besser zu ermitteln, lohnt sich in vielen Fällen ein professionelles Gutachten, welches zu einer Minderung der zu zahlenden Steuern führen kann.
Qualifiziertes Verkehrswertgutachten
Gemäß § 198 BewG steht es dem Steuerpflichtigen zu, einen Sachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen, welches zur Einigung zwischen Finanzamt und dem Steuerschuldner beiträgt.
Bei Renditeobjekten wird normalerweise das Ertragswertverfahren durchgeführt, bei Wohneigentum das Vergleichswertverfahren und bei öffentlichen Gebäuden (auch wenn diese der industriellen Nutzung unterliegen) oder dann, wenn Vergleichswerte nicht zur Verfügung stehen, das Sachwertverfahren. Wie anhand dieser Wege der Wert tatsächlich ermittelt wird, ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nachzulesen.
Grundsteuerreform
Die Berechnung des Verkehrswerts mit Einheitswerten wurde Ende 2019 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft, wodurch die Dringlichkeit einer Neuregelung der Grundsteuer beachtet wurde. Ab 2025 erheben Gemeinde und Städte die neue Grundsteuer, um die steuerliche Ungleichbehandlung aufzuheben. Dazu soll ab dem 1. Januar 2022 der gesamte Grundbesitz neu bewertet werden.
Lassen Sie professionelle Gutachter den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln
Sind Sie im Besitz einer geerbten Immobilie und wollen sichergehen, dass sich die Steuerlast nicht zu stark auf Sie auswirkt? Am besten sollten Sie noch vor Erhalt des Einheitswertbescheids ein Gutachten erstellen lassen, um einen möglichst realitätsnahen Wert für Ihr Wohneigentum zu ermitteln.
Die Immobilienbewertung durch vereidigte Sachverständige bietet klare Vorteile, da sich die Gutachter im Gegensatz zu den meisten Fällen beim Finanzamt eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen und alle wichtigen Faktoren beim Berechnen einbeziehen. Ein Wertgutachten hat vor Gericht Gültigkeit und kann Ihnen steuerliche Vorteile bringen, aber auch privaten Zwecken dienen (im Rahmen eines Kurzgutachtens).
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