Wann brau­che ich ein Wertgutachten?

Wert­gut­ach­ten erwei­sen sich ins­be­son­de­re für Eigentümer:innen von Immo­bi­li­en oder Grund­stü­cken als sinn­voll, da die Bestim­mung des jewei­li­gen Werts eine Her­aus­for­de­rung dar­stellt. Der tat­säch­li­che Wert setzt sich aus vie­len ver­schie­de­nen Fak­to­ren zusam­men und ist mit­un­ter beim Ver­kauf der Immo­bi­lie, egal ob Haus oder Woh­nung, eine wich­ti­ge Grund­la­ge für fai­re Preisverhandlungen.

Im Gegen­satz zu einem Kurz­gut­ach­ten oder einer schnel­len Immo­bi­li­en­be­wer­tung bezie­hungs­wei­se einer gro­ben Ein­schät­zung ist ein Wert­gut­ach­ten, auch Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten genannt, deut­lich prä­zi­ser und liegt viel näher am tat­säch­li­chen (Markt-)Wert des Objek­tes. Dies wird durch eine von erfah­re­nen Sach­ver­stän­di­gen umfas­send und aus­führ­lich durch­ge­führ­te Ana­ly­se ermög­licht, wel­che alle Aspek­te, also auch indi­vi­du­el­le Eigen­schaf­ten, berücksichtigt.

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten sind vor Gericht zuläs­sig und wer­den auch von öffent­li­chen Behör­den aner­kannt, da sie hohe Anfor­de­run­gen erfül­len. Dadurch neh­men sie bei der Erstel­lung mehr Zeit in Anspruch, was sich jedoch in den meis­ten Fäl­len bezahlt macht. Abhän­gig von dem Ver­wen­dungs­zweck des kos­ten­pflich­ti­gen Wert­gut­ach­tens müs­sen gewis­se Vor­ga­ben zu Inhalt sowie der Form von den qua­li­fi­zier­ten Immo­bi­li­en­gut­ach­tern ein­ge­hal­ten werden.

Kos­ten­lo­se Bewer­tun­gen, wie sie teils auch online zu fin­den sind, erwei­sen sich als gro­be Annä­he­rung und oft­mals sehr unge­nau. Ein Com­pu­ter­pro­gramm wer­tet weni­ge Fak­to­ren aus, wobei wich­ti­gen Aspek­ten wie zum Bei­spiel der Lage kei­ne Beach­tung geschenkt wird. Pro­fes­sio­nel­le Wert­gut­ach­ten, bei denen Fach­leu­te Vor-Ort-Ter­­mi­­ne wahr­neh­men, sind viel aus­sa­ge­kräf­ti­ger und gel­ten bei Unei­nig­kei­ten als ein zuver­läs­si­ges Argument.

Wäh­rend in eine unprä­zi­se Immo­bi­li­en­be­wer­tung nur eini­ge Fak­to­ren, bei­spiels­wei­se Lage, Alter der Immo­bi­lie und Flä­che, hin­e­inflie­ßen, wer­den bei Wert­gut­ach­ten auch aus­führ­li­che Anga­ben zum aktu­el­len Zustand des Objek­tes gemacht. In der Regel ist das Gut­ach­ten wie folgt aufgebaut:

Die umfang­rei­che Beschrei­bung ent­hält Infor­ma­tio­nen zu den begut­ach­te­ten Eigen­schaf­ten der Immo­bi­lie, also meist zum Grund­stück, (ggf. Außen­be­reich,) Gebäu­de und auch dem (ehe­ma­li­gen, aktu­el­len, zukünf­ti­gen) Verwendungszweck.

Wie am Anfang bereits kurz erwähnt, wird zwi­schen Kurz­gut­ach­ten und Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten unter­schie­den. Der Unter­schied liegt im Umfang und der Rechtsgültigkeit.

Kurz­gut­ach­ten sind deut­lich kür­zer und bei Wei­tem nicht so detail­liert, jedoch benö­ti­gen sie nicht so viel Zeit für die Erstel­lung und kos­ten­güns­ti­ger. Sie sind bei außer­ge­richt­li­chen Eini­gun­gen, dem­nach etwa bei Kauf, Ver­kauf oder Aus­be­zah­lung, von Vorteil.

Als Grund­la­ge die­nen Markt­da­ten, mit­hil­fe des­sen zer­ti­fi­zier­te Sach­ver­stän­di­ge einen Preis ermit­teln, wel­chen Verkäufer:innen bei der Ver­äu­ße­rung erzie­len könnten.

Wenn mög­lichst schnell eine Ein­schät­zung erfor­der­lich ist, Auf­trag­ge­ben­de nur eine knap­pe Zusam­men­fas­sung ver­lan­gen oder von vorn­her­ein klar ist, dass der Wert nied­rig ist, soll­te ein Kurz­gut­ach­ten in Auf­trag gege­ben wer­den. Mit die­sem kön­nen ande­re Par­tei­en einen klei­nen Über­blick gewin­nen oder Markt­wer­te überprüfen.

Abhän­gig vom Zweck kön­nen für Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten, auch Voll­gut­ach­ten genannt, drei ver­schie­de­ne Ver­fah­ren zum Ein­satz kommen:

• Ertrags­wert­ver­fah­ren
• Sach­wert­ver­fah­ren
• Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren

Dabei kann das letzt­end­li­che Wert­gut­ach­ten mit­hil­fe von mehr als nur einer Metho­de erstellt wer­den. So wird sicher­ge­stellt, dass der bestimm­te Wert mög­lichst prä­zi­se ist und vie­le Daten in die Berech­nung ein­be­zo­gen wer­den. Als gesetz­li­che Grund­la­ge dient die Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV), genau­er gesagt die Para­gra­phen § 8 Abs. 1 S. 1 und §§ 15–23.

Die­ses Ver­fah­ren ist für Ren­di­teim­mo­bi­li­en, zum Bei­spiel Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser gedacht, da Eigentümer:innen mit die­sen Arten von Immo­bi­li­en Erträ­ge erwirt­schaf­ten und der Grund­satz dar­in liegt, her­aus­zu­fin­den, wie viel Gewinn rea­li­siert wer­den kann.

Gerech­net wird mit dem Boden­wert des Grund­stücks sowie dem Gebäu­de­er­trags­wert und dem Liegenschaftszins.

Auf den Gebäu­de­er­trags­wert kommt man mit der Sum­me der Miet­ein­nah­men und den Bewirt­schaf­tungs­kos­ten des Objektes.

Mit Zuhil­fe­nah­me des Sach­wert­ver­fah­rens erstel­len Sach­ver­stän­di­ge Wert­gut­ach­ten für eigen­ge­nutz­ten Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser oder auch Immo­bi­li­en, die einer Reno­vie­rung bedürfen.

Hier­bei wer­den Boden­wert und Gebäu­de­sach­wert, wel­cher sich unter ande­rem mit den Her­stel­lungs­kos­ten des Hau­ses berech­nen lässt, benötigt.

Es wer­den auch Wert­min­de­run­gen, die dem Alter und folg­lich Abnut­zun­gen zu ver­schul­den sind, berück­sich­tigt, aller­dings kann das Ergeb­nis vom Markt­wert abwei­chen, da die­ser Aspekt hier kei­ne Rol­le spielt.

Für die Anwen­dung die­ses Ver­fah­rens wird eine aus­rei­chen­de Anzahl an Grund­stü­cken in der Umge­bung vor­aus­ge­setzt, wel­che ähn­li­che Merk­ma­le, wie das zu begut­ach­ten­de Objekt besitzt.

Es eig­nen sich hier­bei beson­ders selbst genutz­te Immo­bi­li­en, Grund­stü­cke, Rei­hen­häu­ser, Ein­fa­mi­li­en­häu­ser in einer Sied­lung mit ähn­li­cher Bau­wei­se und so weiter.

Auch hier wird der Boden­wert zur Erstel­lung des Wert­gut­ach­tens hin­zu­ge­zo­gen, jedoch bil­den die Ver­gleichs­prei­se, also aktu­el­le Markt­wer­te der ähn­li­chen Immo­bi­li­en, die Grundlage.

Es gibt dabei ver­schie­de­ne Grün­de oder Anläs­se, zu denen Wert­gut­ach­ten von Häu­sern, Woh­nun­gen oder Grund­stü­cken erstellt wer­den soll­ten. Darunter

• Erb­strei­tig­kei­ten
• steu­er­li­che Zwecke
• Zwangs­ver­stei­ge­run­gen
• gericht­li­che Aus­ein­an­der­set­zun­gen anläss­lich einer Scheidung
• zur Bestim­mung des Betriebsvermögens

um nur eini­ge zu nen­nen. Ob ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten benö­tigt wird und wel­ches Gut­ach­ten sich am bes­ten eig­net, hängt meis­tens davon ab, ob es vor Gericht Bestand haben soll.

Fer­ner ste­hen Ban­ken in der Pflicht, mit Wert­gut­ach­ten über die Kre­dit­ver­ga­be für Immo­bi­li­en zu ent­schei­den. In den meis­ten Fäl­len grei­fen die­se auf das Sach­wert­ver­fah­ren zurück. Das Finanz­amt ermit­telt mit­hil­fe von Stan­dard­ver­fah­ren den Ver­kehrs­wert von Immo­bi­li­en, um die Höhe von jewei­li­gen Erb­schafts­steu­ern fest­zu­set­zen. Oft­mals liegt die­ser Wert höher als der tat­säch­li­che, wes­halb sich eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung durch einen aner­kann­ten Gut­ach­ter für Erben loh­nen kann.

Falls eine Immo­bi­lie auf­grund einer Schei­dung zwi­schen bei­den Par­tei­en oder bei einem Todes­fall unter meh­re­ren Par­tei­en auf­ge­teilt wer­den soll, hilft das Wert­gut­ach­ten dabei, den Wert gerecht zu ver­tei­len. Eben­falls ist es not­wen­dig oder sehr zu emp­feh­len, wenn Häu­ser in die Ver­mö­gens­auf­stel­lung ein­be­zo­gen wer­den sol­len oder im Rah­men der Fest­le­gung eines Kre­dit­be­trags.

Ein gerichts­fes­tes Gut­ach­ten ist zwar nicht bei Kauf oder Ver­kauf eines Hau­ses erfor­der­lich, doch es kann durch­aus hilf­reich sein, um mög­lichst nah an den Wert des Objek­tes zu kom­men. Dar­auf basie­rend kann eine Eini­gung mit dem Ver­käu­fer oder Käu­fer erzielt wer­den, da das Gut­ach­ten in der Regel ein unstrit­ti­ges Argu­ment darstellt.

Falls Sie sich in eine der oben geschil­der­ten Lagen wie­der­fin­den und ein gerichts­fes­tes Wert­gut­ach­ten von ihrer Immo­bi­lie erstel­len las­sen möch­ten, kön­nen dies die Immo­bi­li­en­gut­ach­ter Rhein-Ruhr für Sie über­neh­men. Gemein­sam klä­ren wir ab, wel­che unse­rer Diens­te Sie in Anspruch neh­men wol­len und wel­ches Gut­ach­ten sich für Ihre indi­vi­du­el­len Vor­ha­ben eignet.

Auf­grund unse­rer lang­jäh­ri­gen Erfah­rung und tief­grei­fen­den Kennt­nis­sen über den Immo­bi­li­en­markt kön­nen Sie sich auf unse­re kom­pe­ten­ten Gut­ach­ter ver­las­sen. Neh­men Sie jetzt Kon­takt auf und las­sen Sie sich kos­ten­los und unver­bind­lich beraten!